卖房流程 第一步:卖房前的准备工作不允许入市交易的房屋 一、权属未经管理机关登记发证的(如:拆迁协议书、购房合同等不能进行交易)二、权属有争议,尚在诉讼、仲裁、行政处理中或权证与实物不相符的;三、权属已被明令注销的;四、司法机关或者行政机关依裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;五、国家基本建设已办理拆迁登记、封户的;六、依法回收土地使用权的;七、不允许上市交易的政策性住房:1、职工个人享受优惠政策购买的两套以上(含两套)的住房;以及职工个人在租住公有住房的同时,又享受优惠政策购买一套以上(含一套)的住房。2、学校教学区内、部队营房区内及单位办公、生产区与居住区无法分离的住房。3、上市交易后,会造成职工家庭居住困难的住房(以家庭人均居住面积等于或低于8平方米为衡量标准)。4、户籍冻结地区和改变使用性质的住房。即因拆迁等原因处于封户区和已部分或完全住改非的住房。5、其它有关政策规定不允许上市交易的住房,如已作抵押的住房和产权或使用权有争议的住房以及司法部门暂封的住房等。6、其它依法限制权属变动的; 第二步:发布房源信息通过中介机构发布房源信息1. 委托中介机构办理二手房交易有何好处一是房源信息多。为市民进行交易提供了广阔的选择空间;二是办妥手续快。由于二手房交易手续十分繁琐,个人办理需要较长时间,而委托有信誉的中介机构办理,因其对相关业务流程非常熟悉,则所需时间较短;三是可降低风险性。有些信誉好的中介机构开办了中间担保业务,为买卖双方的房款交割和房屋交付以及产权过户作中间保证,大大降低了交易风险。除此以外,建行、农行等金融机构都与中介机构签定协议,合作为客户办理二手房抵押担保贷款。所以说,这不失为二手房上市交易的一条捷径。 2.如何选择中介机构? 第三步:谈判 签订购房合同二手房合同签订注意事项 依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:一、 当事人的名称或姓名、住所 这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向 对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。二、标的 本合同的标的,就是双方欲进行买卖的二手房,这是本合同的关键,一定要明确约定。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写 明房屋产权归属(要与第一条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他 权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料 的移交过程。三、价款 这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款; 定金;尾款等。四、履行期限、地点、方式 这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻 求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌 时如何处理。五、违约责任 这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给 付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。六、解决争议的方式 这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采 用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。七、合同生效条款双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠 条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人 要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。八、合同中止、终止或解除条款按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、 终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中 应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除 后,财产如何进行返还。九、合同的变更与转让 在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。十、附件 在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。 第四步:房款的收取与过户登记(一)选择合适的房款收付方式房款收付的两种方式1. 买卖双方友好协商自行收付(采用此种方式交付,如有纠纷,责任自负)2. 在办理买卖登记手续时,由买方直接将购房款存入交易中心指定银行,待买方领取到《房屋所有权》证后,由交易中心直接将购房款付与卖方。 (二)过户登记1.买卖双方亲自到场2.公证委托办理过户登记卖方委托办理过户登记的,需要夫妻二人同时到公证处办理,出具婚姻状况证明,身份证明及所有权证等相关文件。委托书上注明委托事项,委托权限及期限等。买方委托办理过户登记的,需要身份证明。委托书上注明委托事项,委托权限及期限等。 第五步:交房交房的注意事项1. 腾空交房2. 注意是否有未交物管费,水电气费等历史遗留问题