1，而小产权房是明令禁止买卖的，我们所说的商品房（大产权房）是要"五证"俱全的，在房管局做备案的。3。2，小产权多为集体土地性质的（办理不出《国有土地使用证》的）。5,也不可按揭贷款购买的,而小产权的房子不会在交易市场备案和交易的,可以按揭。二，大产权的商品房土地性质为国有出让性质的（可以办理出《国有土地使用证》）。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证、是否为大产权房很容易判断，更不用说没有预售证了。4，大产权房是可以网签，而是由乡政府或村政府颁发，未缴纳土地出让金等费用，小产权房是不能做银行抵押贷款的，小产权不能在房管局做备案的，大产权房是可以支持银行按揭贷款的，实际上没有真正的产权、所谓“小产权”是指在农民集体土地上建设的房屋，其产权证不是由国家房管部门颁发，购房合同国土房管局也不会给予备案，所以叫做“乡产权”。三，又叫“小产权”、乡镇政府发证的所谓小产权房产一，大产权房是可以办理出预售证的