6刚刚回了趟老家，说说自己的所见所闻: 一是农村真的空了。（人口是其他存在的基础） 留守儿童和留守老人是前几年火热的词，这次回来，觉得留守问题似乎已经解决了，老家村庄大概1000人规模，回去所见留守人员不超过300人，大部分是安土重迁的老人，偶尔遇到的年轻人是回来办事的，村委会锁门?﹏?一打听，村书记村长全在县城里，要办事去县城找吧←_←村子是有赶集习俗的大村庄，回家时间不巧没赶上，听亲戚介绍，现在赶集只有零星的人骑着摩托来买肉，一次几十斤肉，买回去放冰箱里慢慢吃-_-||赶集已经沦落到只能买肉了，大家觉得村子里还有多少人呢。 二是农村学校快不行了。（公共服务机构的消亡） 家里长辈是学校老师，有幸一起聊天，探讨了农村的学校情况。并校的事大家有兴趣可以自己查查。我老家村庄是乡镇中心小学之一，服务周边大概20多个自然村，猜猜学生多少？ (^_^)40个学生。 一个班？ ~\(≧▽≦)/~一所学校全部 ⊙▽⊙老师多少？ 20人左右\(^o^)/ 我家长辈办公桌上批改的作业本只有5本。 这所我曾经读书的学校可能在未来几年内消失吧。 乡镇学校的消亡，是社会发展规律，妄图加强乡镇教育的事，真的是浪费资源的行为，前些年鼓励高校毕业生去农村学校，这真的是胡来，好在这个政策现在没啥人提了。现如今我家的县私立学校完败公立学校了，这妥妥美国教育翻版。所以，想考公的同学们要挑个好地方考了。 三是县城房子。（刚需还是有的，至于投资的不知道） 去了县城亲戚家吃饭，吃了一半，来了邻居串门，老家隔壁的⊙▽⊙楼下小区走走，我去，那跳广场舞的不是小六子老妈么⊙▽⊙咋一个村的大妈都在这⊙▽⊙去电影院看电影，横幅:5999/平。话说去年还是6300的。反正，房子该建还在建，该买还的买，我亲戚家刚买了第二套给家里老二结婚准备，我家准备年底给弟弟买房准备结婚。我老家能在城市买的已经在城市买了，厉害的好几套，亲戚在市里工作。差点的在县城买的房子，基本上是务工为主。我家是县城一套房留给父母养老，弟弟毕业结婚需要房。这些都是刚需，投资的至少我的亲朋好友没有，有的是淘汰的老房子出租出去了。（这点可以反推到城市，房租婆住好房子，老房子出租，如果上房产税，租金涨涨涨，至于其他问题，那是国家的事，房租婆不会自己割自己的肉）四是还房贷。（房贷压力传导到消费） 和亲戚一家吃饭，亲戚家小孩本来吃饭吃的很开心，出去接了个电话，非常沮丧，问缘由，是老板辞退他了。刚生完孩子，长辈在做零工，媳妇带孩子，月还房贷2000多点，小孩准备再务工。生活压力蛮大的，不过目前还是能过下去，除非经济陷入滞涨，否则还贷生活还是勉强的。内需嘛，呵呵了，除了吃饭喝酒抽烟穿衣网费电费水费人情费，真没啥开销的，自家吃饭的米是自己家种的水稻。将来在可以预测的范围内，孩子开销应该是大头，其他的能压缩肯定压缩了。五是16年房价怎么看 如果你是刚需，怎么买也是买，没得商量；如果投资，好位置的房子只有那么多，价格嘛，你觉得房租婆会卖么←_←六是自己吃饭遇到个小事 吃饭，问啤酒怎么卖，雪花6块一瓶，北京5块一瓶，一个牌子规格。北京务工9000一个月，老家4000一个月。老家这几年房价才涨，物价搭了顺风车，这生活必需品价格涨上去了再降回来，要发生什么事，我不敢想耶?﹏?元旦回家所见所闻，搏大家一笑，手机长文，好心人点个赞，〒_〒电池电量从86降到20了，附图手机可怜的电量美不美，我跟同学说我在上海，同学信了。这是老家县城。自己曾经的小学，现在只有40多个学生，前排平房是我小时候的教室，现在充当老师宿舍，前年回来还有几个新考的有编大学生，今年回来听说已经找人调走了。县城侧影，远处是近两年新开的楼盘

只有老人和孩子

看你在几线城市了 一二线肯定涨的

感谢反人类的独生子女政策，强行拉高的社会平均工资。现在制造业崩了。高名义收入下，房价飙涨，压榨完50-60一代的全部积蓄，清空了70一代的存款，也透支了80一代未来20年的收入。房价飙涨带动了钢铁，水泥，建材周边，目前也是被改革的对象。GDP一片欣欣向荣中，银行业在底下苦苦支撑，也不知这些坏账哪天爆发，金融业也是岌岌可危。绞尽脑汁的想把资产转移出国，无奈监控太严行不通。目前中国的形式真的如履薄冰，一步错就是万丈深渊。前人挖坑，后人真是一脸日了狗。房价崩不崩，就看哪波领导层哪年犯2了。

都说北上广深外来人口不断流入。但是有人真的进过统计局网站看统计数据吗？下面是四个一线城市的常住人口和全国城镇人口数据。注意看三个一线城市历年常住人口的增长率变化。四个一线城市的常住人口增长率均逐年下滑并接近0增长，且都已低于全国城镇人口增长了。人口真的还在逃离二三线城市并源源不断流入北上广深？以上的统计数据倒是在一定程度上证明了 @chenqin 在 我国人口预计 15 年内是会逐渐分散在大中小城市，还是继续向大城市集中？我们应留在大城市发展吗？ - 经济学 里面引用的 Zipf法则，即“所有城市人口都以一个同分布的随机速度增长，规模效应完全补偿了边际成本递增，大城市的增长速度并不会比小城市慢，”...“大城市的增长速度（也）不会比小城市快”。都说一线城市房价即使风雨来临也如金刚护身。但是有人查过日本的数据吗？来看看日本房地产泡沫破灭后一线城市和其他地区地价的情况。日本六大都市地价：（六大都市：東京，横浜，名古屋，京都，大阪及神戸）（六大都市：東京，横浜，名古屋，京都，大阪及神戸）日本其他地区地价：从高峰算下来，似乎日本的核心都市区跌得更惨。从高峰算下来，似乎日本的核心都市区跌得更惨。事实上，日本房地产泡沫期也是一线涨、其他地区基本不涨的状况。看下图：在1986年以前，日本一线城市和其他地区的地价基本是同步上涨的。然而，在1986年降息后，情况变得不同，一线飙涨，而其他地区却依然缓慢上涨。在1986年以前，日本一线城市和其他地区的地价基本是同步上涨的。然而，在1986年降息后，情况变得不同，一线飙涨，而其他地区却依然缓慢上涨。都说货币宽松空间还很足，刺激政策可以源源不断，政府如果想托市，有足够的空间。真的吗？1月CPI上涨1.8%（按原权重为上涨2.2%），而一年期存款基准利率只有1.5%，也就是已经实际负利率了。由于去年的宽松，未来一年，CPI都不会低。宽松的刺激效应逐渐衰减，而通胀效应才刚刚出现。即使不考虑汇率压力，宽松空间也不大。拿超低通胀的日本和欧元区的低利率和我们比是不合道理的。当然，政府依然还有不少政策工具，比如降低存准率、费税减免、降低首付比例等等。一线城市还在限购中，而深圳甚至还在制定收紧政策。这些政策工具将是政府未来托市的法宝。我对房价没有研究和预期，只是觉得知乎上一边倒的人口流入论、一线不倒论和货币政策腾挪论不符合事实。以上所有数据均来源于政府统计网站。=================================================2016.2.23 修改2016年1月广义货币增长14.0%，狭义货币增长18.6%；社会融资规模增量为3.42万亿元，分别比上月和去年同期多1.61万亿元和1.37万亿元。这已经比四万亿时候更多的了。政府似乎已经选择了刺激。货币宽松后股市立即反应，宽松后6~9个月对实体经济的刺激作用显现，而刺激作用领先通胀作用9~12个月。2014年11月~2015年10月 货币宽松2014年11月~2015年6月 股市牛市2015年4月~2017年X月??? 大城市房地产牛市2016年X月~201X年X月??? 二三线城市房地产牛市2017年X月~20XX年??? 通货膨胀通胀要来了，大家要准备保护好自己的资产。=================================================2016.2.29 修改上海市统计局今天发布了2015年统计公报：2015年末上海全市常住人口总数为2415.27万人，比2014年末常住人口2425.68万人减少10.41万。北京市2015年统计公报解读：“常住人口增量增速“双下降”。随着疏解非首都功能各项措施的推进，常住人口的增速、增量实现双下降，特别是常住外来人口快速增长的势头得到有效抑制。《统计公报》数据显示，2015年末全市常住人口2170.5万人，比上年末增加18.9万人，增长0.9%，增量比上年减少17.9万人，增速比上年回落0.8个百分点。其中，常住外来人口822.6万人，比上年末增加3.9万人，增长0.5%，增量减少12.1万人，增速下降1.5个百分点。”

从去库存的口号喊起来之后，这一波一二线城市极端跳涨的趋势已经形成。就像A股经常性的人为政策鼓动而启动的牛市一样，我认为这一次也是政策性行为加上资金的暗流涌动造成。所有的数据都在各地区的人行和住建委，什么人买什么房，买了几套，是贷款还是全额，购买力衰退还是持续增长，在政策性打手资金进入之后，有无跟风资金进入，这些数据政府都知道，而老百姓是不知道的，这属于极端信息不对称。信息不对称就是能够产生套利的最根本原因。继续说回房市。首先，去库存，大家都知道去的是三四线城市的库存，然而大家也都知道三四线城市的房子根本没有任何投资价值。失去了投资价值，就只剩居住价值。居住价值还跟就业机会有很大的联系，那么多人在拥挤的一二线城市主要还是因为就业机会非常多，在没有工会保障员工利益的情况下，可以利用跳槽来增加自己的选择，降低择业风险。那么这些一二线城市的房价在去年5月跳涨之前来看，努力工作还是有可能凑齐首付买房子的。故而三四线城市的房子更加失去吸引力，居住价值也如同鸡肋。然后就是人群行为引导的过程。一二线城市政府的力量较大，坐庄楼市完全不是问题。可以看到几个城市的炒作手法极为相似：先出地王--------&gt;地王周边跳涨-------&gt;所在区跳涨--------&gt;整个城市二手房跳涨-------&gt;新房跳涨。而人的行为在看上去非常疯狂的暴涨之后，会有微妙的变化。最开始涨得时候，就是旁观。涨了50%的时候，有些动摇。涨到80%的时候，怎么办，要买不起了。翻了一倍：卧槽。。踏空了！ 然后其他城市开始暴涨，涨得速度会非常之快。踏空的人会离开已经涨幅巨大的城市，进入下一级别还未涨得城市买房。最终会在一二线城市涨得绝望的情况下，去三四线城市买房。使得三四线城市也集体疯涨，最终达到去库存的目的，大家都买到了房，有了“幸福感”。所以我的结论就是，京沪深完成翻倍（可能是两倍）之旅之后，二线城市如南京杭州等等会完成资金接力的游戏，最终达到共同富裕= =哈哈最后就是炒作政策连续性，这次炒作的并非从去库存口号开始。而是在十三五规划就出现了，超大城市，特大城市，限制人口，鼓励二胎，稀释学区房等等。目标大概只有一个，中央地方的财税改革，去除土地财政的影响，为被捆绑的银行松绑。这期间作为喉舌的各大媒体肯定会隔三差五弄个大新闻，瞧一瞧看一看再不买就没不起啦！然而去库存目标完成后会出现什么情况？我猜是房产税来袭，打手资金以及套利资金退出，房价大幅度回落（回落速度主要看主力资金退出的速度）以及居民信用体系全面完成。敢弃房嘛，信用还要不要啦?没有了信用，未来…会如何呢----&gt;看向美帝。有朋友说资金问题哈，没钱坐庄怎么办?加杠杆呗，既然是政府鼓励行为。多放点贷款，首付降到10%，10倍杠杆玩不玩啦?总结一下，这个过程中肯定各方有各方的利益。银行：把开发商等企业贷款转换为个人贷款（个人贷款风险非常低），把一个个巨大的风险包袱打碎给居民，分摊风险。作为启动的资金和游资：肯定是助推者和获利者。各个城市政府：加快置换地方债，房地产越繁荣置换的越快，各大银行也愿意置换，新债换旧债。企业、政府、银行去杠杆，去除风险，把巨大的杠杆分拆打算，分享大家，居民加杠杆。这是什么思想来着.....现在貌似大家都在看跌房市咯，那我估计近两两年估计应该能顶住。<<5460/answer/77481414<< 贴一个我去年答的一个答案

跨过了寒冷的冬季，春暖花开，万物复苏，啊，又到了动物交配的季节。这时，许多名为“房地产专家”的动物又开始了频繁的活动，他们在互联网的荒漠里一唱一和着，相互附和着，将自己积蓄了一个冬天的荷尔蒙散发在这片鸿蒙天地中。而每一年，都会有这么一个话题，亘古不变，围绕着所有的地产从业人员。就叫做今年房价预测。而同样的，每到这个时候，就会有一大波专家发情一般的跳出来唱衰，仿佛各大房地产商挖了他们家祖坟一般，将房地产从业者咒骂到不得好死。而往往这种帖子下面，都会有一群无脑跟风点赞，感觉今年如果房价再不跌，简直就是人神共愤。可悲的在于，哪怕真的有一天房价跌了，大白也相信这拨人也是不会购房的，他们只是会继续咒骂，更加嚣张的咒骂，然后如预言家成功预言了世界末日一般，走上自己幻想的神坛。大白认为当今互联网中最可悲的现象莫过于，绝大多数人都在跟风自己想看见的观点，而那些好不容易懂得思考的少数人当中，为了名或利，也只是在迎合绝大多数人，给他们投食哗众取宠的观点，然后在一片叫好声中，享受着屏幕前孤独的狂欢。对于这些神奇的预言家，大白只能说：我用气功隔几十米都能戳死你当然，大白也并不是认为，每一年的市场走向是完全无法预测或者说方向是不可判断，只是这些判断一定要建立在全面的数据上面，而不是仅仅依靠着一两个图表、几个业内人士的访谈，就可以盖棺定论的。比如对于2016年房地产的市场走向判断，不仅仅需要研究2015年的政策、土地市场、一级与二级市场，还需要结合经济大势，人民币汇率甚至国际经济环境。毕竟房地产作为国家支柱产业的地位，从改革开放至今，就从未改变过。例如去年在知乎上的高票答案（2015年全国房价会呈什么趋势）2015 年全国房价会呈什么趋势？ - 经济就是从经济层面得出的结论，而从现在回头去看，只能惊叹这才是神预言。在此，我们也可以试着从这个答案中提到的四个层面，来看看2016年的房价呈现什么趋势：供给面显著增加了么？需求面显著改变了么？货币政策会收紧么？货币会再次大放水么？首先来看供给面的情况2015 年全国商品房待售面积 71853 万平方米，同比上升 15.6%，商品房库存总量持续上升；商品住宅待售面积 45248 万平方米，同比上升 11.2%；非商品住宅待售面积 26605 万平方米，同比上升 24%。总体来看，库存总量依然在攀升，但增速在 2013 年见顶后、呈现持续下滑。 也就是说供给面在平稳增长，且增速放缓。那你说在2016年会突然增加很多供应量么？所以我们还要看一下土地市场的情况。2015 年，房地产开发企业土地购置面积 22811 万平方米，同比下降 32%；全国房地产开发企业土地成交款 7622 亿，同比下降 24%；2015 年全国 100 大中城市土地溢价率呈现震荡上行趋势，1 月土地溢价率为 12%，12 月土地溢价率为 30%。 而房地产投资赠送已经下降到了1%。也就是说从供给的层面，未来不仅不会增加，甚至会有进一步下降的趋势。减少了面粉的供应，未来面包的供应从哪里来？接下来我们再来看需求面的变化。2015 年，商品房销售面积 128495 万平方米，同比上升 6.5%，其中，住宅销售面积上升 6.9%，办公销售面积上升 16.2%，商业用房销售面积上升 1.9%；商品房销售额 87281亿元，上升 14.4%，其中，住宅销售额上升 16.6%，办公销售额上升 26.9%，商业用房销售额下降 0.7%；商品房销售均价 6793 元，上升 7%，其中，住宅销售均价 6472 元，上升 9%。不得不说去年政府出台的一系列政策终于得到了市场客户的认可。客户的购房信心回升。但是并不是所有的城市都如此，去年开始不同城市因自身城市价值高低，在房地产市场有了明显的区分。一线城市平均每月涨幅达到2%，而类似于深圳的极端个案，全年涨幅可以高达30%左右，二线城市整体也从6月开始回升，基本上全年持平或者小幅上涨。三线城市却基本上价格涨幅为负，全年持平或者降价成为市场主流。那么问题来了，到了2016年这种需求的态势还会继续持续吗。我们从另一个侧面来看这些需求还有多少。国家统计局公布的数据显示，2014 年中国城镇化率（即城镇常住人口/总人口）已达 54.8%，世界其他发达国家城镇化率平均水平在 80%左右，我国实际的城镇化率依然偏低，相当于日本 40 年前，美国 50年以前的水平，城镇化率低于发达国家平均水平 25%左右。2014 年我国人口为 13.6782 亿，在不考虑中国人口增长的情况下计算，未来将会有约 3.4 亿人口需要“进城”另外，随着中国经济的发展，中国家庭小型化趋势也逐渐形成。国家卫生计生委发布的《中国家庭发展报告》显示，2013 年我国约有 4.3 亿户家庭，平均户规模由上世纪 50 年代的 5.3 人下降至 3.02 人，目前我国一人户、二人户家庭占到总量的 43%。而根据该报告的预测，中国家庭小型化的趋势仍在持续，2040 年中国的家庭户数量将达到 5 亿户，而大家都知道，购房并不单是以人口为单位的，而是以家庭为单位的。在不考虑人口增长的情况下，家庭数量的增长也是一种趋势，所以我们有理由相信购房的需求还将会持续一段时间。聊完供给和需求，我们再来看一下经济环境。货币政策从去年开始就一直是比较宽松的。而且2016年国际金融环境将会持续恶化，作为新兴国家的中国，所面临的来自国内外的经济压力依然巨大。在这样的环境下，国家将会继续保持比较宽松的经济政策。不仅仅是大白这么说。大家也可以有空的时候看看第70期 人民币汇率保卫战—在线播放—《鸿观 第一季》—纪录片—优酷网，视频高清在线观看鸿观 第一季，多了解了解关于2016年中国的经济环境。所以总结起来，2016年中国的房地产市场将会在稳定中继续前行，同时延续并加剧去年已经形成的市场分化，2016 年的市场表现将会接近2015 年的走势，2016 年 2 季度后市场供求关系将会得到改善，市场成交上行趋势或将出现。 因此中短期内依然是以下情况：一线城市：继续上涨二线城市：大部分上涨或者持平（根据不同城市的现状）三线城市：大部分持续下跌或者持平（根据不同城市的现状）PS：以上图表来自于[世联行15年年报]-明道若昧，进道若退<<dfile/NewsPic/20160122/E2244F66DB28D954.pdf<<

在新世纪之后的黄金十年，房价一路翻着跟斗往上窜，这里面的主要动力，是入世、全球产业转移、工业化、城市化、人口红利等的多重利好叠加。这个阶段，政策是一直在念紧箍咒的，奈何刚需太猛，怎么踩都刹不住车。2012年劳动力人口转入萎缩拐点之后，一切都反了过来。人口老龄化、劳动力价格连年上涨，产业向东南亚转移，去工业化，城市化速度变慢。这个形势和前十年是完全不一样的，于是刚需变软了，房地产的投资、施工面积、开工面积、土地出让面积，各项数据都在下滑，终于在2015年跌入了负数区间。从人口的历史出生结构来看，这个过程，起码还有5年的下行通道，也就是说，刚需，五年内都很难硬的起来。当然，即使如此，在过去的五年里，我国的房价仍然保持着温和的增长。根据搜房网的数据，从2011年1月到2016年1月的五年时间里，百城房地产均价从9445元上涨到11026元，平均上涨了16.74%。这又是为什么呢？核心的逻辑在于政策的托底。以上是过去5年的百城均价走势图。以上是过去5年的百城均价走势图。2012年6月的股市崩盘，不知道大家是否还记得，在历时一年的房价下滑，投资萎靡的大势下，6月和7月政府连续两次推出降息举措，接着下调公积金贷款利率，地方政府也纷纷松绑持续了十几年的限购政策。这轮政策释放之后，购房门槛相对降低，成功使房价回暖。政策的药效是有时限的，于是2014年之后，房价再次转入萎靡，一年后，又酝酿了另一轮6月股市崩盘。在这一年里，政府继续降息降准，二套房限购放开，下调首付比例，农民工购房补贴，公积金政策放宽，在这一系列重拳之下，房价再次起死回生。也就是说，从需求端而言，刚的部分虽然在下滑，但是在政策的鼓励下，不太刚的那部分需求得到了释放（1，低收入阶层的首套购房需求；2，高收入阶层的二套房投资需求），在这些需求的推动下，房价仍然能够稳重有升。那么未来，在刚需大势向下的情形里，决定房价走向的，主要就是政策还有多少后手，能不能撑到五年之后了。核心的政策，主要是两个：1，利率。2015年的贷款利率已经降到近20年的最低了，活期存款利率为0.35%，同样为历史最低值。如果只和自己比，当然已经是悬崖峭壁，背水一战了，但是如果我们看看周边国家就会发现，这个利率其实还有一定的下调空间，比如美国，当前的30年期抵押贷款利率是3.95%，比我国5年以上贷款利率的4.90%还要低的多，而日本的10年期房贷利率只有0.90%，更是低到了尘埃里。只要形势需要，相信政策的空间还是有的。2，首付比例。今年一月份的新政，首套房的首付比例已经降至了20%，这个政策相比起以前的30%已经下调了很多，一般来说，也是安全房贷首付的最低比例了。虽然美、日也有零首付的政策，不过因应金融风险，各种限制条件是比较严格的。不过，在投资需求的释放方面，美、日的二套房政策要灵活的多，这方面可操作的空间相当大。目前我国的二套房首付比例，各地不同，但普遍控制在30-50%之间，下调的空间还很大。在以上两个主要政策祭出，配合一些辅助手段的情形下，相信稳定住房价3年内不崩盘，问题不大。至于是否能够长期的维持下去，那就要看产业转型的成效了。另一方面，我们还必须看到，中国的房价已经过了普涨的阶段，进入到存量博弈的时期。也就是说，虽然全国的房价能够维持稳定，需求侧没有大涨的基础，政策端保障没有大跌的担忧，但是各地区的分化还是相当剧烈的。5年来，既有房价上涨超过50%的城市，也有下跌超过30%的城市。这里面的分化逻辑又在哪里呢？我们看2011年1月-2016年1月，全国百城房价数据，同比涨幅超过20%的城市，有23个——其中，珠三角城市5个：深圳、广州、珠海、东莞、惠州。京津冀城市4个：北京、衡水、保定、石家庄长三角城市2个：上海、南京二线城市6个：厦门、乌鲁木齐、郑州、太原、武汉、合肥以上城市占了总体的四分之三。陷入下跌区间的城市有35个——其中，二线城市包括：呼和浩特、重庆、青岛、杭州、福州、大连、昆明、西安、无锡、宁波、贵阳、南宁、温州等。其余全部为三线以下城市。大体上来说，除了整体的大环境以外，城市房价走势和以下几个因素有密切的关系。1，地区政策形成的泡沫和降温。比如海南国际旅游岛政策推出后，在接下来的一年里推动当地房价大幅飙升，尔后又经历了长达5年的崩盘。相比最高峰的房价，三亚目前已经几近腰斩，跌幅相当吓人。杭州、重庆、贵阳等地房价的下跌，同样和前期炒作过盛有关系，而和其经济同时期的表现并不匹配。首都功能区迁出的政策效应，同样带动了河北城市的房价普涨，但是未来能否支持的住，就看实际的利好能否兑现了，否则房价就是支撑在沙滩上。2，得服务业者得天下。人口的流动，取决于经济大趋势，而现在中国的大趋势是很明确的，简要的说，就是去工业化，得金融、科技、现代服务业者得天下。而现代服务业的发展，主要集中在一线城市和核心二线城市，也就使得这些地区的人口源源不断的流入，房价拥有强劲的支撑基础。以长三角为例，上海作为金融业中心，房价的涨幅遥遥领先（5年涨43.26%），苏州紧挨着，虽然本身经济处于转型期，但是显然受到了上海房价的溢出效应带动，保持了温和上涨（5年涨8.61%）。稍远一些的制造业城市，比如无锡（-9.23%）、常州（-9.28%）、南通（-19.50%），就没有那么好的运气了，近五年里房价陷入阴跌的泥潭里。另一方面，南京作为次一级的区域中心城市，服务业规模比较大，房价同样也有独立上涨的动力（5年涨27.39%），但是他周边的马鞍山（-15.02%）、芜湖（-14.09%）、江阴（-11.27%），似乎并未能得到辐射。很显然，这种格局不会持续下去，随着一二线城市现代服务业的规模壮大，溢出效应必然会扩大，带动其周边的城市房价逐次回暖。所以就投资机会来说，目前的无锡、中山这些位处长三角、珠三角核心地带，但是房价仍然处于谷底的城市，应该会是一个比较好的投资机会。从某个角度而言，在服务业的聚集效应下，中国的城市正在不断分化，京津、沪宁杭、深广三大超级都会区强者恒强，就像黑洞一样不断吞噬周边省份的人口流入，长江、黄河、沿海的区域中心城市也能得到独立的发展机会，但是其他的地方则将在人口大量流失之后，形成低房价、人均资源充沛的平衡。注：房价数据来自这里：百城价格指数,百城价格,百城价格指数走势

问：有传言说有深圳会有这样的政策出台，可能性大吗？社保1年改为3年（以下简称1改3）：购房者的社保要求，由连续1年缴纳变为3年连续缴纳。营业税免征由2年改为5年（以下简称2改5）：个人将购买5年以内(含两年)的普通住房对外销售的，征收营业税。答：1改3的政策是网猜的几项政策中个人认为最有可能落地的，因为1改3仅仅是拉平了与北上广政策的松紧程度，深圳没有必要出台超出北上广的过度收紧的政策。1改3的出台，对房价的快速上涨有平抑的作用，又相对温和，对市民的房产预期不会过度扭转，不至于在总体经济大环境未见底的情况下重挫楼市。作为中长线的投资者，本就不建议全民投机炒房，房子作为不动产，流转慢，普通人对市场情况往往后之后觉，超短线的低买高卖不现实，稳重有进更符合大众对未来的预期的。问：猜想一下深圳楼市会怎样走？答：存在一定可能性是到4、5月份左右，楼市还有10~15%的涨幅，然后被迫出台政策，如果是1改3出台，下半年可能有不超过10%的回调，毕竟投机者多数是有2年存粮，不至于恐慌抛售；如果是多项政策并举，尤其是银行对首套3成定义的改变，则市场将会受到较大考验。2016.2.17--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------贴一段回网友的话：深圳红本商品住宅根据中原的数据大概在130万套，根据中联链家的数据红本+公司集体产权+保障房等等商品房的大概在170万套。而深圳每年新房增长量在5-6万套。深圳现如今所有人口总量普遍说法是2100万人。所以深圳第一个阶段的房价涨幅是本土房源供应和本土居住需求不平衡的本质原因导致的。深圳今年暴涨以后，除了更多深圳本土居民意识到了深圳房产的投资价值，更重要的一点是让全国的富豪看到了深圳房产的价值。对于深圳首次置业者觉得很贵的房子，但对于全国(包括北京香港)的有钱人并不认为高不可攀。低总价的房源有深圳入门级投资客扫货，高总价的豪宅有以前忽视房产配置的深圳实业家和外围资金关注，直接导致深圳房产交易出现了翘尾的行情。所以未来1-2年（目前的判断，是否能成为真正趋势还为时尚早）有可能成为本土房源供应和社会资金配置需求不平衡的原因导致。11月份深圳房产交易神奇般的翘尾形成了量价齐飞的态势，新房销售均价跟1月份的均价比涨幅60%，深圳房产过热了。11月份大量的小白纯投资客、集资买房、借名额买房的出现，市场很不健康，明年初可能还会继续涨，但衡量风险和收益，我是不建议刀尖上舔血。---2015.11.18补一点---今天在外踩盘的时候想的，参考香港经验的话，深圳不同时期商品房推出的主流户型有这种规律，不是统计出来的规律，而是本人主观判断的，所以数据肯定是不准的：中大面积 80㎡~140㎡ 1990-2000年 (政府、事业单位、国企等分房)中小面积 50㎡~120㎡ 2000年-2005年 (取消福利分房，开始较多的商品房买卖)大面积为主 110㎡~220㎡ 2005-2009年(中国开始腾飞，深圳改革开放财富积累到一定程度，需要大批豪宅满足社会地位的彰显，百仕达晚期，华侨城晚期，香蜜湖的全盛期、后海和宝中的早期等等代表，当然同时期也有很多中小户型的，这个时间段买入长持的住宅，现在是赚的不要不要的)中面积为主 80㎡~130㎡ 2009年-2013年(70/90政策基本上开始起作用，加上08年金融风暴重挫深圳房价，09年开始报复性反弹，很多摇摆不定的人开始觉得深圳房价贵买不起了，各个项目89㎡三房或高拓展的3+1房成为主战场，例如龙华红山火了一大片楼盘)超大为特色 160㎡~350㎡ 预计2014-2016年(优质项目的房价真的很贵了，现在首套置业的都是豪刚，改善性的需求是主流，当然普通改善要不了160平以上的房子，超大只是我想说的特点，多年的限购控制了部分顶尖购买力，开发商的拿地成本高昂，融资成本增加，超大面积的土豪项目（包括商业用地的公寓）是开发商维持高利润的唯一途径也是大批推出的最后机会)中面积为主 60㎡~90㎡ 猜测2017-2018年（顶层的人不买了，140平的户型在住的人一般会趋于稳定不折腾了，剩下新晋的中产被割韭菜，此时阶级固化也差不多了，中产捯饬再多也无非是单身公寓换个小两房或者小三房)小面积狂欢 30㎡~60㎡ 乱说2018-2020(那时候比现在的价格又涨了50-100%，以现在核心区域5万均价算，届时8.5的均价，谁受得了，越到后面越是小面积低总价的独舞，这是要吸干最后的刚需)此外深圳房价粗看还有三重保险，如面临崩盘会逐步打开：1、银行降利率折扣，现在普遍9折，最低可以做到7折。2、市政府降首付比例，现在首套3成，二套7成，可以降到首套2成，二套6成。（其实以前是有零首付的，每个月只需要还银行月供就可以买楼，无敌杠杆）3、国家取消深圳限购政策，这个几乎没可能，压箱底的核武器。给你们举个最新的栗子：香港房产是可以私人买下来一个大房子，然后跟政府申请产权分割自己改造间隔出很多小房子，最后每一个小单间单独卖出去。换算过来就是14平方米的房子，约297万人民币，21万/平方米，这是香港第二次房价主降价潮前的狂奔。-----------------------------------------------------------原文------------------------------------------------------------------------我看不少人言简意赅的点出了结论，我啰嗦点别的。全国楼市不了解，只谈我身处的深圳。今年深圳大体情况很多人从众多媒体了解了，当然不少人也因为长期被媒体忽悠，选择了不相信，我也不能说我了解的就是全面无误的，不过是真实分享，平时比较懒，没做好数据保存，干说没图，惭愧。深圳从14年9月30号国家房贷政策放松以来，成交量和价格就开始上涨，一方面是需求大，另一方面经济自由程度高，人对政策的敏感度高，不过总的来说930到15年春节这个阶段基本是供需正常。15年330新政后，改善型居住购房需求大量释放（北京近两年的住宅交易很多也是换大房子或者换学位房这种非首次置业，而深圳之前还主要是靠刚需支撑成交量，改善型的需求没有释放，深圳今年才进入了这种市场环境，合理的推测，深圳的楼市至少还可以涨两年），同时引发了恐慌性跟风买房现象全面爆发，楼市价格整体出现了跳涨情况。我整理补充了一下媒体对深圳暴涨的因果倒推的分析，房价变动是综合多项原因的结果，当然关联性的强弱有差，要辩证的看。1供应少深圳官方数据显示，到2020年建设用地上限是976平方公里，但现在已使用了940平方公里。今年，深圳计划供应建设用地1600公顷，住宅用地仅85公顷，占比5.3%。在深圳今年销售的102个新楼盘中，有55个为城市更新项目，占比高达58%，而偏偏深圳人口密度又是全国最高。2自有物业人群比例低模糊数据，北上广常住人口，自有房比例70%，深圳30%3限购较宽松非深户连续缴社保13个月就可以买一套房，一线城市最宽松4存款余额增幅快深圳存款余额上半年接近60%的增速真是吓死宝宝了。上半年股市行情大暴走和一堆创业型金融P2P企业在深圳，应该是这个结果的主因。股票退潮和P2P跑路风险加大，将对下半年有啥影响，拭目以待了。城市资金总量和北上差距还是很大的，深圳人很有骨气的先从房价上超越了.....5平均年龄低 在深圳千万常住人口中，70%为外来户，适龄购房人群（25～44岁）占比达到50.8%，远高于北上广30%－40%的水平。6香港投资客香港房价历史顶峰，成交量急剧萎缩，普遍观点16年开始香港房价开始下跌，部分香港投资客还有内地过去的新移民，会沿着深港地铁接驳的沿线置业。香港楼市买家频毁约7出生率高 深圳新生儿出生数量和适龄儿童入学数量都是全国前列，我接触到的一些有实力的买房者，虽然不炒房，不过这些爷爷奶奶可以是把孙子未来的住所都准备好了。（不少二三线城市其实也一样，只不过供应量太大，孙子可能都两套房了，还有很多新房待推出）8政府财政健康卖地收入在深圳全年财政收入中的比例不足一成，是目前国内对土地财政依赖度最小的城市，中国现如今城投债不清不楚的环境下，侧面反映了财政比较健康，规划利好较有可实现性。9政府效率高 这些年可能不少城市比深圳政府办事效率还好了，不过这点深圳也是名声在外的，水至清则无鱼，但还好不会浑浊恶臭。10一线城市中自然环境较好 吸引外地富商沿海城市，周边重工业较少，加上风向配合，总的来说烟霾少。年轻的城市，前期规划的高度不错，建筑和绿化还算和谐。我前两个月去看市中心的一个别墅小区，刚成交的一套就是某内陆城市大型国企老板买的，先给大额定金，再让女儿缴满一年社保以后再过户，大老远过来买几千万的房子，买的就是蓝天白云的退休生活。11金融、IT和创客 算是较有前景这些方面被说的最多，不需要我过多介绍了，模仿是产业起步的一种常规手段，跟欧美高端科技差距很多，那不是正在努力嘛，小小的南区聚集了130家上市企业，这种密集程度对房价也是很要命的。12外来人口流入比二线城市好准确来说，外来人口的流入仅次于北上，当然名校毕业生，海归和外籍人士差距较大，不过这更多的是影响城市后续竞争力，中国目前的情况还是人多的地方好赚钱。13 GDP增速一线城市最快14自贸区等政策炒作习大大上任后离京考察第一站，前海深港合作区，原来被期待为特区中的特区，今年由国家的好儿子，历史底蕴很深的招商局暗中操刀，把南山的蛇口和前海合并申报了自贸区，直接导致南山区领涨深圳今年楼市。15缺少其它投资渠道大宗商品价格一直跌，信托不再刚性兑付，股票过山车，普通制造业产能过剩，基金真心信不过，炒汇能把握住这次人民币主动贬值的我也是服，剩下不动产投资，选择性也不是多。16资金集聚效应除一线城市和少数强二线城市以为，全国楼市普遍降温，深圳楼市赚钱效应凸显的时候，有钱人之间的传帮带是很迅速的。17旧改成本高，效率慢旧改专家-佳兆业地产出事以后，上市公司在深圳的旧改多多少少都放缓了，深圳房价这么涨法，原来的居民要价普遍提高，项目规划和政府关系又复杂，成本太高了。现在建成的旧改项目大多都是超高层小区，容积率很高，住人真的不舒服。华润深圳大冲旧改，很长时间都是广东省最大的城中村旧改项目，以华润的背景和实力，07年开始进场谈判，14年第一批物业上市，至少2017年才能大体完工，足足要10年时间。18资产避险真正的大资产避险估计是出国了，不过一般中产的钱，股票涨多了提前看到风险的，退出买楼那是明智的决定。用杠杆的股民和创业板套现的高管，在深圳楼市没少买房。19人群保守，习惯储蓄，后知后觉深圳的老居民和很多刚开放就来到深圳原关外的广东人，普遍学历不是很高，不见得赚很多钱，不过大多性格都是勤俭节约的，几十年积累要买一两套房还是可以的，这里面不少就是被逼出来的改善型需求。20买涨不买跌 房产投资大部分都只是普通人，买涨不买跌可能不是最高明的投资手段，不过到目前为止也没吃什么大亏，没栽跟头以前就按老一套来咯。21政策释放预期和需求 认贷不认房，营业税五改二，降首付，降息降准等等政府出台的政策，都让大家预期政府是要托房产市场。今年M2 12%的增量，降准释放的流动性，房产再抵押等等，资产不接着泡沫就只能换美元了。22中介一线城市二手房交易活跃，所以养活了大量的一手和二手从业人员，然后靠所谓的二三级市场联动，新房二手房轮着来赚钱。市场不好就洗盘，市场好就CALL客，对卖家说卖贵了，对买家说笋盘，一切为了成交。反正深圳的市场一直在涨，大多对中介咬咬牙就算了。23深户容易大学生（包括大专）毕业来深入户口是很容易的，就是工作以后的积分入户条件也不算苛刻，深圳对人才引进的需求还是墙裂的。入了深户就可以买两套房的资格，虽说现在的房价家里没些家底的话，年轻人熬到30岁都未必买得到一套，不过买不起和不能买对于市场来说还是很不一样的。24贫富差距大 更容易买房也更容易换房按省的单位算，广东顶级富豪最多，而今年创业板那么火爆，创业板在深交所，包括板内那么多科技企业是深圳的，又催生出多少富豪。二八定律还是真实存在的，房价能上冲到什么高度主要还是看财富金字塔顶端20%的人的意愿。什么叫富人，富有选择的人，不少房哥房姐，那是放租，换房，卖房，亦或继续买入都是根据市场情况做决定的，推高房价他们是更有能力也更有心去做。25商铺和写字楼市场 相对冷淡商业要分几个部分看待，商铺市场的投资算是不动产投资里面的高阶班，通常最有赚头的方法是你提前预判到了商铺将来的商机，通过合理运营养出贵价铺，然后卖掉。但是目前受电商的冲击，要么就是成型的商圈天价铺位在售，没什么利润可图；再要么就是商业氛围不温不火的铺位，高风险低收益；最惨的就被忽悠进新城区，周边居民都没几个，买铺就是永久亏损。写字楼，深圳未来的写字楼有福田中心继续供应，梅林上下沙零星供应，红树湾总部基地、科技园南区、后海总部基地、前海-蛇口自贸区、宝安中心和深圳北站商区等等写字楼集中供应片区，而罗湖老旧低使用率的写字楼被逐步空置。也就是说写字楼的租金在涨，主要是大开发商大家很“默契”，控制好供应速度，其实未来可供应的土地不少，涨幅不是打包票的。商务公寓虽然具有居住属性，不过与前两种项目都是一样的，首付5成，贷款年限10年，利率无折扣，少数有钱又被限购的人喜欢投资，问题就在于买卖双方的适用人群少，投资就要考虑怎么出货，尤其是万一房价风吹草动，商务公寓还是少碰好。说来说去深圳又剩下供小于求的房子可以搞。26一年一次的直辖传闻每年都传一次深圳要直辖，要兼并莞惠，今年广东副省长来干深圳市长的活，那么大的官那是头一次，传的更像样了。直辖说到底，一个城市的政治地位是提升了，城市综合实力的预期也会提升，涨房价的好噱头，结果还不是不了了之，反正城市交接卖莞、惠房子的中介是赚了，赌直辖的人也是不少。27草根创业城，骨子里更敢博英雄不问出处，来深圳的人目的很单纯，就是为了赚钱。有机会赚钱一搏的机会真敢上，见过办10几张信用卡，拆东墙补西墙，硬是炒楼炒出几百万身价的人，不过随着深圳这波涨价，以后炒楼真不是一般人玩的了。目前经济的看法衙门有两个明显的意图是各大媒体都吹过风的了搞股市-1成蓄水池留住热钱，不让热钱逃离，以免汇率跳水 2提高赚钱效应，为以后注册制铺垫，让优质中小企业直接融资 救楼市-稳住目前国内的经济，老经济拖得就拖，为改革争取时间。悲观点说：克强经济学（去杠杆，降产能），终究放空炮，各国齐心协力搞QE放水，最后在什么时间点，以什么方式收场，找不到历史参考。老实说对改革信心不足，改革活力在于放开垄断行业或者私有化，民企不敢参与混改，外企又说怕资产流失。前阵子发布的会议精神，继续做大做强国有企业，这么改革法真的信心比黄金更重要咯。乐观点说：经济下滑，人民币内贬外升那么多年，终究要内贬兼外贬，不过美国的情况也没那么好，迟迟不敢加息，资金外逃发现无利可图，终究会回来，平衡一下，汇率不至于大跳水。当然经济与信心的问题我说话太没有分量，我在深圳出生长大，学生时代的生活水平也是比较一般的，但和父辈们比，他们才是艰苦岁月出来的奋斗一代，他们对党和国家的感情可能更加坚定，因为当年那么苦，物质那么贫瘠都扛过来了，回过来看是国家巨大的发展进步，不过90啊，00啊经历变革一代的人，可能对社会的真实认知刚刚建立，就面对经济下滑，本来从学生进入职场就是幸福感变弱，压力加大，再遇到高房价弱经济，香港占X爆发我想也差不多这个因素。我们也不是什么李嘉诚，去外国做生意走不通，只能继续拥抱中国版QE的泡沫，对深圳楼市谨慎乐观。中国那么大，发展太不均衡，自行比较身处的城市（人口，经济，供应量），还搞不懂会涨还是跌，我们就此别过。最后，深圳不是宇宙中心，与不少城市的差距还非常大，金融危机扫过，该跌也是要命的，我只是相对熟悉深圳，以此举例。

仅限2016年。仅限住宅市场。【结论】北上广深；二线核心城市 ——稳定上涨，个别城市非理性暴涨。三四线城市——持续下降，部分城市应声暴跌。【利益相关】前 全国性房地产开发公司 集团品牌经理；定期看周、月及年度房地产政策及数据分析；每年不定期全国实地踩盘（看房）（主要一二线城市）家庭北京、青岛、三亚等城市多套住宅（非炒房，均为自住及度假用途）。每个论点都有自己的论据，不可忽视的客观条件是：【总体】：“6”时代的整体经济下行周期，机制层面到实体层面越来越多的问题会暴露出来，且短期内难以完善。货币、股市、房市、实体经济、政府债务、人口红利……2015年是中国经济黄金时代的真正拐点，各种数据出来后，2016年会是全民经济真正看衰的元年。【城市分化】仅限于2016年，基于各城市住宅市场供需现状和经济状况，一线城市+二线核心城市，与其它城市间房价分化现象仍泾渭分明。去年本届政府对房市加以行政及金融政策的促进，以及舆论吹风宣导，力度之大令人瞠目，总体感觉短期效果甚微。但15年统计数据出炉后，已证明一二线城市房价已回归跌前，北上广同比稳定增长，深圳甚至奇葩暴涨至47.5%大量曾经跟风水涨的三四线城市业已形成巨大泡沫，短期内仍需承受泡沫损失。老百姓的直观感受会是：一二线城市，不买房的人，仍不看好市场，真正想要买房的人，看盘时会越来越后悔，没早一年，甚至早几个月定下来。三四线城市，除部分经济状况好，存量市场相对健康城市外，声量齐跌。16年，这种两极化会持续发展。【另，觉得宏观评论太虚，数据分析太干的话，自己一年里不定期跑几个新建地产，打几个二手中介电话，或者在几个房地产门户网站看看新房和二手房价格，起码有最直接的感受。】