二手房的商业贷款与房产的实际成交价格、建造年代以及个人收入状况有关。 一般是可以贷款评估价格的70%，如果房子建造年代不是很久的话，一般可以贷款实际成交价格的60%左右，假如成交价格是36万元的话，可以贷款21.6万元左右（不含附加的税费）。 同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约，银行要求贷款的月还款不得超过收入的50%。若想降低首付，就得提高评估价，就是高评高贷，评估价越高，贷款的比例就越高的，二手房降低首付一般用的这个方法。还有就是看房子年代，有些房子商业贷款比公积金贷款的首付成数更低。购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程： 1、确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 2、 查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，江岸、江汉、桥口、洪山等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。 4、准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8 、银行放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。