这个的话，也给一楼一个赞，先不论说的好与不好，最起码人家写了那么多，建议采纳吧

青岛是山东半岛最具特色的海滨城市。海洋作为城市最宝贵的资源，已经融入到青岛的城市建设、城市生活和城市精神当中，城市的三大特色经济——港口经济、旅游经济、海洋经济无不依托于海洋。海洋也直接影响到房地产市场，例如对住宅来讲，海景作为难以替代的资源成为决定住宅档次的关键因素。2007年以来，新政府逐渐将城市建设重点由前海向后海（胶州湾）转移，房地产市场面临新的重大变化和发展机遇。2011年，在限购令的威力下，青岛楼市降温态势明显。2011年1月到12月份，青岛新建商品住宅共成交86997套，远逊于2010年的100295套。从1月份到8月份，2011年青岛新建住宅销量高于2010年同期2577套。但在限购令的持续作用下，青岛楼市自金九银十开始反转，四个月少销售15875套新建住宅，其中2011年9月、10月、11月和12月的销量分别为7849套、7427套、8078套和9000套，均低于2010年同期。2012年，青岛市严格执行国家调控政策，房地产开发建设指标稳中有升，企稳向好的基础进一步增强，整体的供求关系有所转化，但也存在投资增速降低、新增供应减少等问题。房屋销售呈现先冷后热态势，市场开始回稳。全市新建房屋共成交105827套，面积1068.2万平方米，同比分别上升了6.6%和7.8%。2013年上半年，青岛楼市呈现出火热的局面。2013年1月至6月青岛新房累计成交59411套，其中新建住宅成交量达54333套，同比上涨93.16%。目前青岛市住房消费还有较大的发展空间。另外，青岛城市化进程仍在轰轰烈烈地展开，根据青岛的城市规划，预计2020年全市居住人口总量将达1200万人左右。届时新涌入的移民、新增人口将创造更多的住房需求。由此可见，青岛市未来住房的刚性需求仍是很大的。中投顾问发布的《2013-2017年青岛房地产市场投资分析及前景预测报告》共十六章。首先介绍了房地产的定义、分类、市场特点等；接着分析了中国房地产行业的发展概况、青岛房地产业的发展环境以及青岛房地产业的运行情况。然后分别介绍了青岛土地市场、住宅市场、别墅市场、商业地产市场、写字楼市场、二手房市场的发展。随后，报告对青岛房地产市场做了重点企业经营状况分析、市场营销分析、投融资分析和政策背景分析；最后预测了青岛房地产市场的未来前景与发展趋势。本研究报告数据主要来自于国家统计局、城市统计局、房产管理局、住建部、发改委、财政部、中投顾问产业研究中心、中投顾问市场调查中心、房地产行业协会以及国内外重点刊物等渠道，数据权威、详实、丰富，同时通过专业的分析预测模型，对行业核心发展指标进行科学地预测。您或贵单位若想对青岛房地产市场有个系统深入的了解、或者想投资青岛房地产，本报告将是您不可或缺的重要参考工具。

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房地产市场预测方法及模型1．定性分析方法经验判断预测方法：又分为个人经验判断法和集体经验判断法个人经验预测是指凭借个人的知识和综合分析能力对预测对象的发展趋势做出判断，完成市场预测集体经验预测是通过有关人员共同座谈讨论，交换意见，提出预测方案的集体判断的方法，这种方法可以克服个人预测的局限性，提高预测的准确性，但是在讨论中容易受各种心理因素的影响特尔菲法：又称专家小组法或专家意见征询法。是以匿名的方式，轮番征求一组专家或房地产业内人士各自的预测意见，并在专家分析判断的基础上，综合他们的意见，对市场发展趋势作出量的推断。其优点在于能较好的从理论上预测市场或企业的发展趋势，缺点在于缺乏数字的计算，只能大概代表未来的发展。2．定量分析模型基于时间序列预测法的模型：时间序列预测法是将历史资料和数据按时间顺序排列成一系列，根据时间顺序所反映的经济现象的发展过程、方向和趋势，将时间顺序外推或延伸，以预测经济现象未来可能达到的水平。这一预测方法在房地产市场稳定发展，没有大幅价格浮动的情况下可以较好预测出房地产市场未来的价格水平。房价收入比模型即基于此法，列出一段时间内房地产价格与人均收入值的比例，进而预测未来房价。基于回归分析预测法的模型：回归预测法是建立在因果关系基础上的一种预测方法，又称其为因果分析法。在社会经济活动中，任何事物的变化都是受其他许多因素的制约与影响的。所谓事出有因，即万事万物都存在一定的因果关系。如果我们能揭示这种关系，就可以从因素的变化来预测事物的发展。回归预测法就是通过对统计数据的处理，来研究经济事物变量间的关系形态及关系程度，建立数学模型，捕述经济事物的因果关系，实现对经济事物的预测。回归预测按分析对象的数学形态分为线性回归和非线性回归两大类。凡是可以用线性方程形式描述的回归问题，均属线性回归。凡是以非线性方程形式，描述的回归问题，均属非线性回归。回归预测还可按回归方程中自变量个数分为一元的和多元的两类。具有两个或两个以上自变量的回归预测，称为多元回归预测；只有一个自变量的回归预测，称为一元回归预测。显然，由于社会经济问题的复杂性，大多数的经济预测是多元回归预测。无论哪一类的回归预测，都必须按下述步骤分阶段进行。①因素分析。通过对预测对象及其有关影响因素的分析研究，判定需进行分析研究的因素及这些因素的重要程度。②数据收集。针对已初步判定的影响因素收集有关数据资料。③相关检验。通过相关系数的计算与分析判定各影响因素与分析对象的相关程度。通过散布图的绘制与分析，判定各因素与分析对象的关系数学形态。④模型建立。按照已判定的关系形态，通过回归分析建立回归预测模型。⑤模型评价。通过方差分析对模型的精度及适用性进行评价。⑥预测分析。利用已建立的预测模型及因素变化的信息资料对分析对象进行预测，并说明预测结果的可靠程度、误差范围。回归预测法的运算与分析过程在许多教材中都有详述。由于篇幅所限，这里不再赘述