1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上);2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。3、容积率当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当住宅建筑层高大于7.6米(2.7米×22.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当办公建筑层高大于8.8米(3.3米×22.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算;当普通商业建筑层高大于10米(3.9米×22.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。END百度经验:容积率计算公式容积率=地上总建筑面积÷规划用地面积上面这个公式的出处有：北京市规划委员会关于发布《容积率指标计算规则》的通知(市规发〔2006〕851号，2006年7月10日)在工业上，根据GB50489-2009《化工企业总图运输设计规范》，容积率=(厂区建筑面积构筑物面积)÷厂区占地面积当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算(各个地区或城市有各自相关规定)。3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

首先非普通住宅有三个标准：住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0)；单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)；实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。其次房屋交易一般有四大税费：契税、公共维修基金、营业税、个税。契税是按照建筑面积区分的，小于90平的（含）按1%，大于90小于144（含）按1.5%，大于144按3%，如果买房人不是唯一住房，则不论面积都按3%征收契税。营业税：普通住宅满两年交易免营业税，不满两年按5.65%征收。非普住宅，满两年收取差额营业税，不满两年收全额营业税。公维：按照有无使用电梯区分，使用电梯建筑面积133，无电梯建筑面积51。个税：满五唯一免个税。其他时间不够，或者不唯一都要征收2%个税。