不太懂财务的结算方法，只能借用郁亮半年报答记者问回答一下楼主 记者：公司这两年一直强调ROE，但是上半年这个数字6.25，而去年全年接近19.66%，上半年数字为什么会有这么大幅度变化？ 郁亮：上半年ROE不高，是因为我们分子（净利润）增长有限，分母不变，到了年底不一样了，我们有2000亿已售未结部分，下半年竣工增加之后，业绩体现更充分，ROE就会赶上来。行业到白银时代后，赚大钱的时代已经过去了，但是不代表万科的盈利能力不能再提高，回报水平提高通过向制造业学习，精细化管理，才能实现，而不是简单的提高售价、提高毛利。

首次被邀请，多谢。半年报说，2014年上半年，绿城毛利率为25.67%，净利率为4.88%，同比分别下降5.2个百分点、13.3个百分点。我们只要回想一下，绿城是一个什么风格的公司，在过去几年他们都干了什么事儿就很明白了。毛利率下降主要是因为，上半年结转的楼盘大部分是2009年取得的高价地项目，以上半年结转的杭州兰园、合肥翡翠湖玫瑰园项目为例，其土地价格占确认均价的比例高达45%和42%。净利率的大幅下滑主要在于合营公司利润率遭到压缩所致。绿城今年宣布卖给融创时，宋卫平就说了，绿城今年过来情况急转直下，撑不住了，与其在暴露之后跌价卖，不如现在就卖。一直在走刀刃的绿城，现在到了孙宏斌手上，不知是什么光景，很期待。

1、绿城本是特例。追求高售价。如果是绿地的话······2、每家公司的财务手段不一样。我不大懂这个。3、大中型房地产公司一般习惯在年底冲击销售额。小开发商盘小，不好说。4、利润率整体下滑不是一年两年了，这几年一直在延续。5、因为销售额是大小投资者很看重的一个指标，除了排名前几的开发商，其余各家都在保利润和保销售额中找平衡。（为何说“找”？是谁也不知道真正均衡点在哪里）6、各家都有保利润的措施，最核心的就是减成本。外墙材料、景观、装修········房子品质肯定是下降的。下降幅度多少就看各家本事了。其实开发商盘子很多，全国几十上百个项目，良莠不齐。万科号称制度最佳，其实二、三线城市楼盘品质也是参差不齐。中海也是如此。7、200亿~400亿销售额的开发商，如果想扩大规模，利润就比外人想象中的低。他们的融资成本比大国企、央企、靠前私企···要高很多，而且控制能力偏弱。8、只要能贡献现金流，测算盈利很低的项目也是可以做的。9、开发项目亏损屡见不鲜了。别以为不会亏本。三四线城市、二线城市市郊项目很容易亏本。中国人口14亿，其实一线搞开发的人还是觉得中国人太少，市场容量不够大。10、净利10%，不容易。11、不少房地产企业里的股份所有人不是我等敢想象的，只要资本能洗白能实际变现，亏本又如何？

大市场下，甩货跑量回笼现金之策

之前在某五十强开发商的时候，集团前几年基本只拿20%以上利润的地块，到了2013年，8%的地都要抢了。简单来说，整个行业已经过了爆发期，就像现在做淘宝也难赚钱一个意思，这也符合正常发展的规律，前些年随便拿块地随便盖几栋房子就赚钱的年代已经一去不复返。不展开，太难说清楚了，又够写篇论文了。我所在城市的绿城今年是房企金额排行的销冠（当然现在叫融绿，第二和第三是万科和九龙仓），也是降价跑量的节奏，而且效果明显。不仅是绿城，其他开发商也一样，要不然怎么前些年玩的很猛的高周转战略现在开始玩不转了呢…