总之：市场问题、产品问题、财务问题。

我写一下我的答案。商业地产不同于住宅地产，商业地产涵盖的业态较多，也就是它包涵的内容较多。最为明显的区别就是，住宅一般在销售结束之后，就基本告一段落。但是商业地产，在销售完，乃至开业。才代表这个项目真正开始。能真正吧这个物业运营（盘活）起来，而且能够不断持续盈利增值，才称得上成功。所以商业地产前期做的工作，解决一项重要的问题，就是定位。定位决定了一个项目的成败。定位就是解决:1这块地能做什么？适合做什么？2.做什么能够盈利？3做什么能够与其他竞争者区别开来？4老板或者心里想要什么？定位需要工作:1.市场调研。对项目所在城市或区域的摸底，这个很重要，因为定位需要的数据来源于此。2.文化梳理。每一个项目都有自己的文化，需要做那种文化，文化表现手法，实现手段。做定位的需要具备哪些知识？进入商业地产也是误打误撞，最后选择继续，是因为觉得他能给我一个更广的平台和视野。1.经济知识。需要了解国家的经济政策，经济形式，经济走向，这决定行业的兴衰。2.建筑美学。远了你要了解各朝代建筑特点，进了你也要了解全国各地建筑风格。大了你要了解世界建筑形态，小了你要了解建筑平立剖，层高等。而且，你还要有美学素养，诸如新中式，日式禅意等。建筑不仅能用而且能看。3.历史。尤其文化类地产，对这个要求比较多。你要知道这个旧址有哪些历史事件，名人趣事，有哪些名俗，风土人情，非物质遗产等等。4.商业知识。品牌知识，商家要求，谈判知识，选址，经营等。这个有时候比较有趣，你会知道购物中心打几折比较划算，某个品牌跟商场怎么分成，电影院怎么运作。5.数学财务。一定要好，哈哈，算账一定要清。经济测算，还款预算，服务机构费用等。6.场面礼数。这个行业见得都是有头有脸的人，政府高官，大区总裁之类，有很多的礼数和潜规则需要学习。7.基本的技能，ppt最基础的，提案要用的。一般的定位报告都在300多页。讲的话一般都是早上8到晚上10点。一天不出会议室。excel也要做的漂亮。还有CAD,PS, 3DMAX反正会的越多越好，不会被困住。要求这么多真正能做的不多，做好的更不多。对好策划要求很好的。一个商业地产项目，不仅要平衡政府，企业，社会民众之间的关系。还要平衡项目内部各业态的关系，还要平衡消费者，投资者，开发商之间的关系。还要平衡品牌与消费者之间的关系。面面俱到，所以要求策划人员要懂得多，才能平衡得到。暂时这么多，还会再加。

商业地产前期策划：基于以下分析[项目所在城市、区域（板块、商圈）的属性价值+项目自身条件（地形条件、经济技术指标、与周边环境关系）+开发商战略]的基础上→项目的规模、档次、产品类型、业态规划布局、产品形态及开发战略和价格建议等 一句话总结就是通过自己的调研分析后帮助开发商解决做什么、做多少、怎么做的问题。