虽然我回答的可能比较晚了，但是确实已经开始了，因为------我们公司就是做度假养老地产的，环境这块儿是没话说的，作为华南地区最大的养老基地，虽然目前还处于分区建设中，但是整体来说的再后续几年中一定会产生比较大的影响。

匿了 之前做过一个类似项目，不过已经退出了，勉强也算是利益相关吧，虽然我一分钱没拿到╮(╯▽╰)╭现阶段整体来说噱头大于实际，但也是迫于大环境，但是未来发展值得期待，毕竟老龄化社会摆在面前，计划生育又坑了这批独生子女。先说养老地产需要什么产品，除了优秀产品的共性，还得有养老相关的设计，比如无障碍洗手间，一键呼叫急救，能容下担架的电梯（这个其实是标配，但是好多盘都做不到）等。配套，养老必带医疗是共识，但是做到什么程度的医疗就完全看开发商实力和国家支持程度了，你整一个社区诊所发烧感冒还行，但是对养老就没有什么吸引力。其它的学校，超市，运动场馆，什么的就更别提了，没有你都不好意思说自己是养老地产项目。环境，养老客群本身承受溢价能力较高，但是也没高到哪里去。以北京为例，4环以内基本没戏，地价太高环境太差，项目基本都比较偏远，环境好一点但偏远带来的问题就是配套跟不上，又回到了上一项，配套要求高。客群，养老地产一般盘都推得比较大，这就注定不可能只把客群锁定在有养老需求的人群上，刚需或者改善住户也得考虑。何况一个小区你进去全是老人暮气太重，中国人不是讲究朝气蓬勃么，老人们也愿意和年轻人一起。物业，一般的物业就是保障下安全，修修水电花草之类的，养老地产物业要求的是专业的水准，包括必要的医疗技能等等，这种团队不是一天两天能培训出来的。----------------------------------------------------------怕没人看的分割线------------------------------------------------------看了上面的要求能明白养老地产比一般地产项目对开发商的实力，包括产品设计，物业管理，资金周转等等有更高的要求，想回款快就要降低养老标准，多吸收刚需客群，导致噱头大于实际；想好好做养老地产就要预备着超长的回款周期或者其它不可期的因素，比如物业服务不到位导致的官司.....都是人命关天的事啊（╯‵□′）╯︵┴─┴ 。这也是目前开发商比较谨慎的原因，不是不想好好做，是风险成本太高。------------------------------------------------------割了估计也没人看--------------------------------------------------------在中国现在的环境想真正发展养老地产还是要靠政策支持，大型国企开道，也只有政府背书的实力才敢才能处理盈利与社会效益的平衡。现在在做的国家爱晚工程算是个实验，买养老公寓送养老服务，老年大学等等也算是个不错的尝试，但是具体做成什么样还不好说。

养老是假，拿地是真。

只谈几个观点：1.目前的养老地产市场还处在非常早期的阶段，供给端热情很高，但是需求端反应一般，而且其中的很大一部分需求并非是老年人，所以问题中说“讲出好故事”的定位，个人认为讲到点子上了；2.做养老地产，目前来看，最有希望的并不是地产公司的养老，而是保险机构投资的养老，虽然他们也在变相卖保险，但是这是目前市场条件下最有可能找到养老地产出路的一类机构（当然不排除个别的其他类型的机构也做得比较好）。至于原因，第一是因为有可投入的大资金；第二是因为与保险产品实现了比较好的嫁接；第三是在养老服务方面比较有想象力。所以，地产公司是否可以做养老地产来提升估值走出困境，答案应该就比较清楚啦。

就地论地，我来凑合几个我知道的养老观点医药—养老老年人不等于残疾人，养老也不是医疗事业，业内养老地产的演化常有两个极端。一个极端是拿钱圈地，众题友已叙述甚是详尽，另一个则是把养老做成医疗，把老年服务当成临终关怀。窃以为养老地产这一主题，被人为的夸大了。养老产业链受众也应该以承价能力、健康状况加以区分，分为健康老人，需要关怀老人、看护老人和临终关怀老人几阶。逻辑清晰的养老地产项目受众一定是针对有相当承价能力的前两种老人，解决的不是生命维系问题而是有意义、健康快乐的老年生活这一命题。界定好了目标客群，在下自然也不同意几位题友关于市场容量小，养老习惯的质疑。类高端化的竞争细分后，养老地产的客群和大环境的关系，真的不大。表扬指名道姓，绿城是我很佩服的行业精英企业，在新业务的拓展上因宋总个人原因往往走在行业的最前端，在乌镇的绿城乌镇雅园项目中，宋总的养老逻辑是最为清晰的：学院式养老，让老年人回到学生时代。这抓住了多数独居老人孤独寂寞的无奈，用同学这种社会关系重新塑造属于老年社区自己社交生态。加之绿城多年至臻的物业服务体系锤炼，使得雅园项目从细节设计到园区服务到整体运营思路异常清晰靠谱细致完善。从商业运营方面，绿城摒弃了对高大上外立面的喜好，诉之以粉墙黛瓦，不失古典美的时候也大大降低了整个开发成本，前期颐乐学院建造和500亩湖面开挖在前期的销售中已经全部兑现，后面大量余房，卖掉都是利润，而这种模式也将被成熟转化复制到别的项目中去。实得一赞！另一项目为万科在杭州良渚的随园嘉树（手机编辑但愿没写错TAT）前期主打医疗配套吸引在良渚文化村落户的白领迁进自己的老人，今年开始，万科也在变化，他们也深刻地意识到养老地产之关键，不在于市场观念意识，不在于医疗便捷设计，而在于邻里社交的亲切去慰借老人的孤独。最后是偶然想到的一个项目，不知是可以匠工还是偶尔得之，此项目至于养老、度假，比绿城桃花源似乎还要多几分世外的野情逸致。龙湖五重景观在它以一座山作为展示面的代入感前，弱爆了，哈哈玩笑话，绝无嘲笑龙湖之意，项目藏于杭州某地山中，是在不忍拿出与诸位分享，望谅！

现今大部分养老地产的重点不在养老，而是地产。地产商圈块地，画个养老的美好大饼，然后卖出去，完事。后期的养老服务很难得到真正的落地。我国的养老还是需要真正的养老服务商出现，才能使养老地产名副其实。

如果纯粹是为了讲个故事提高股价，那就太单纯了毕竟这个故事是个地产公司都能讲，毫无门槛可言

@张冲 不知道你具体是做房地产哪一块的，这玩意不好泛说，要泛说，得写本书。

养老地产已经开始了，但真正潜下心踏踏实实研究产品的公司和项目目前还很少很少（这方面的产品研发有很大的空间可发展），绝大多数属于占个好点的自然环境就打个养老主题做营销噱头罢了。偏巧中国人就是对噱头挺买账的。谢邀

谢邀。我是在目前情况下不看好养老地产的。主要是政策人文环境，市场心理和需求。先看需求。在目前的中国社会，大多数的老人会把钱给下一代买房子之类的，自己花钱买个养老房，不是没有，但是发展商不敢靠这样的小众需求去造大型社区。社区不大，那么前期为了养老社区而产生的产品研发，后期社区的医院和服务软硬件配套，建设成本和运营成本就会居高不下，在大多数老人还在过着精打细算的日子的情况下（看看菜场里和小贩讲价的老婆婆，看看家乐福里扒掉玉米叶子再去过秤的老爷爷），你和老头老太说我们养老房比周边贵，管理费比周边也贵，您2老要不还是买我们养老房吧，呵呵，难。在现在的大环境中，没有大的税收或者政策优惠，开发商不会承担销售风险。再看看供应。说到养老，咱们一定想的是山清水秀空气好，交通不能四通八达，也不能太不方便。气候一定要适宜，安全要有保证，医院资源要优秀。这样的社区选址，哪找去？一个雾霾，就几乎把整个中国北部给毙了。基本条件比较优秀的就是最近不太平的云南，以及两广福建和海南吧。资源有限，这些地方的地皮也便宜不了。好吧，有牛人发展商，拿了地，卖了养老房，赚了钱，运营吧。看看目前国内市场消费者和商家的互不信任，万一老人在住宅里有个病去个世，你的软硬件有一点点问题，就会面临着家属闹你的风险。社会传统认知上治病救人，高风亮节的专业的医生护士，治个病家属付了几万块，有啥问题在医院里会都被活活砍死，你个社会传统认知就是无良黑心房产商，收了几十万上百万，会有你的好果子吃？别和我说有法律，法律保护房子降价了业主可以砸售楼处么？法律保护的是哪怕一个老头在他不应该出现的高架上被车撞了，车主也要赔钱。因为目前的政策环境是默认为发展商/车主是强势，业主/被撞人是弱势，法律要求不是过错方补偿非过错方，而是强势（不管他是不是守了规则的那方）补偿弱势（不管他是不是破了规则的那方）。在这个前提下，我卖了房，赚了钱，但是隐患极大，不知道什么时候会被连本带利的拿走，我，我为什么要干这个事？不值当啊。从长远来看，养老地产是有所作为的，我个人的建议是先从社区养老开始，慢慢过渡到养老社区。在这期间，政府，法律，人文意识等等要慢慢改善，同时，保险公司的介入合作也是很有必要的。总之，希望我老的时候，这类产品已经可以让我安心。