谢邀。1，已通地铁及高铁，周边有多个中型商业体。这就解决了项目小的问题；2，价位比周边低8-10个点，价位也不是问题；3，高赠送，面积小（刚需的首置需求面积需要根据当地市调情况而定），总价低，这也是优势。4，老板（或董事会）需要尽快甩货，就意味着还有降价空间，这也是优势。总结：这是一个优质项目！为什么卖不好？问题可能出现在以下方面：1，销售团队问题。销售团队懒散，没有上进心，没有服务意识，挑客甚至懒于接客。销售团队的管理和激励是一门很深的学问，如果存在这种现象，要么就换掉销售管理人员，要么就请一个代理公司。2，营销思路存在偏差，推广费用没有根据目标客群而定，没花在刀刃上。刚需产品面对的客户是什么？他们会接触到那些媒体？用什么样的推广方式他们更容易接收到信息？用什么样的广告语和画面才能打动客户？这是你们需要思考的。3，产品本身有其他方面问题，如风水不好，朝向、户型设计有缺陷。这个要根据项目的其他信息补全了在看。

我认为此项目高水平的操盘方式不在于最短的时间清盘，而应该是实现高溢价。在我看来，项目有三大优势，并且是核心优势：1、定价在7000左右。周边同期新盘均价在7000?8500上下 说明项目拿地价格较低，赢在起跑线上，同样的价格，其他人亏钱，你赚钱。此为一大优势。2、周边属于省会旗下城镇（已通地铁及高铁）周边有多个中型商业体 地铁轻轨概念，在时下各大城市均为热点中的热点，大大缩短了人们出行的距离，特别是远郊区域，价格低又解决了出行问题。此为二大优势。3、60?80平方米 两房到三房高赠送 从产品线来看，都是小户型，总价低首付低，购房门槛也低。此为三天优势。恰巧，小弟我目前所负责的两个项目中，其中一个项目也是轻轨项目，所处的位置也是较偏远的区域（重庆的巴南区，在重庆人心目中就是城乡综合区）。在此提供我们项目在营销的各方面工作方向给你参考：1、推广：广告诉求一直以轻轨+IH（IH请参照第3点）为主，媒介也以轻轨灯箱、轻轨吊旗及其他的轻轨广告为主；2、渠道：我们和搜狐、新浪等网络媒体采用电商包销模式，因同属于小户型产品，在网络上的推广优于在纸媒上的广告效果；3、产品：我们聘请了一家外地代理公司，该公司拥有住宅IH研发技术，给项目注入了IH产品概念（全精装带家具家电，并且在设计方面有较强的技术性，请自行百度）。这一产品自身打造在最后由于售价过高，导致该部分的产品滞销。此点可以略过；4、销售：我项目目前是在周边几个项目中位置最好的一个，配套也最为齐全（有**、超市、餐饮等），所以在价格方面采用高价高折的促销方式。

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