原来有种方案是销售抽成，如今电商来了，很难抽的准了。建议一：保留餐饮和美容等，商业地产可以学习天猫，继续按流量收费。第二个：把单元切分弄到足够的小，免费，或少收费，或广告收费，营销收费，高淘汰，保留特设店，例如学习日本的秋叶原 .第三，也是重要的第三，要让90年代的后的人参与经营，因为这些90后，他们天生会觉得那里有趣哪里没意思。

一不能亏了，即把成本算好。二根据周边商业判断大众承受力，即能卖多高卖多高。三看自己项目是更有优势还是有劣势，上下调整。四利用活动和折扣忽悠大家买。

一句话：参考周边商业的价格，不同业态价格会不一样。

说白了，看客流来定

谢 @coolgou邀。有各种定价法，成本推出收益，同类型项目租金比较，商户营业额倒推租金等等。但是，商业的变数太大，同一条街，马路这边的铺子可能就远比对面的旺。2个条件差不多的购物中心，可能就是因为入口的不同而人心相背。所谓没有相同的2个铺子。我们也没有办法精确的推导出每一个铺子的租金。真是因为如此，商业地产才好玩。最根本的方法，你找10个你想的租户，有2~3个租户愿意付的，就是合理的租金。

1、横向比较根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的，新型商业较为适用。但是这种方法是存在一定问题的：比如，没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。2、回报率倒推根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。万达、凯德等较为成熟的商业体适用。存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。新型商业较为适用，对于市场比较了解的商业操盘者较为适用。存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。

从我个人的想法而言，制约租金的主要因素有以下几个：一：甲方的收益期望。甲方的期望直接制约了租金的定价，这是最为开始的制约性的因素。二：业态的差异。不同的业态的付租能力不同，比如大型超市百货最弱，零售最强等三：可比竞争区域的租金。当项目存在竞争性时，其他项目的租金就不得不考虑了。当区域条件类似时，商家很大程度上愿意选择低租金的项目。在这种情况下，改进项目定位吸引商家也是一个好的改进方式。