刚好最近在处理房地产项目的风险问题，谈一下自己的观点。无论是从房地产开发商的角度，还是债权人或投资人的角度，有些关注点是共同的。第一：资金链----开发商是怎么死的房地产是典型的资金密集型行业，在现在的经济环境和房地产行业周期的大背景下，在项目的存续期内，能够确保资金链不断已属不易。当然，房企百强或上市房企或大型集团日子相对中小开发商，日子要好过些。房地产项目的杠杆都还是比较高的，一但遇到金融机构抽贷，项目销售又不好，无法在金融机构继续融资或续贷，转而向其他非金融机构融资，并且都是高利率。短期内项目销售依然不乐观，高利率的借款无法按时偿还，财务状况恶化。上述情况下：（1）金融机构的“雨天收伞”，让利用过桥资金还款的开发商欠下一笔高利率的借款，有些甚至是按照天来计息的。（2）非金融机构借款给开发商，由于没有金融许可证，又不走委托贷款，所有的担保都采用非法定的形式，比如“商业备案“或”让与担保“。高利率的短期贷款期内，项目销售依然不乐观，无法偿还借款，这个时候拖欠工程款、供货款、广告费等等问题都冒出来了，开发商到处借钱，能借到钱啥方法都想，最后财务状况彻底恶化，跑路烂尾开始出现。第二、良好的公共关系也是可以省钱的此处的公共关系，可以分为两点一是和政府部门的关系。房产是与政府部门打交道最多的行业，国土、房管、工伤、税务、消防、环评、公安、园林等等，故和这些部门顺畅的关系，可以确保项目建设过程中的报批报建等手续完备并且高效。注意此处是高效，如果国土房管能够在及其短的时间内把五证和他项权利证书给你办出来，那就是在给开发商省钱。这个不是一般人能够做到的。二是和购房者或潜在购房者的关系。房子，对于大多数国人来讲，都是极为重要的资产配置，故能够按照约定把房子及时交到购房者手中，并且无重大的瑕疵，获得较好的口碑，实在是比花那么大价钱的广告来的实在些。即便是购房者认为有问题，开发商若能够积极、妥善的提供解决方案，也算是不错了。第三、工程款（仅指农民工工资）是不能拖欠的大家都有共识，现在农民工工资是不能够拖欠的。况且工程款和已经支付大部分或全部购房款的购房者是有法定优先权的，这两个群体要集体闹事儿，会严重影响房地产项目的进展和销售，一个是修不出来，一个是卖不出去，你开发商日子怎么过！第四、专业开发是必不可少的再也不是拿块地就能赚钱的年代了，现在拼的是品牌、专业度。以上，浅见。欢迎理性探讨交流。

从投资的角度来看，再稍微补充一些：1.拿地的时候时候通过当地政府审批，是否有相关的支撑性文件，首先要经过正当手续，合法合规，否则后续手续很麻烦；2.如果是较大的房地产商，可能还要看开发商是否有开发纸质；3.四证是否齐全；4.是否抵押或二次抵押

1.拿地阶段 确认土地是生地还是熟地，生地存在拆迁风险、土地现状不适宜开发风险（红线范围内或周边有河流、坟墓、军用设施、高压线缆、垃圾填埋厂、化工厂等），熟地存在政府履约风险（延迟交地）2.前期策划阶段 决策风险（项目定位失误）、方案设计风险（政府审批）、投资风险（通过方案的预期收益低于拿地阶段测算）3.施工阶段 成本风险（招投标被围标、设计不合理、施工过程成本失控）进度风险（工期延误） 质量风险 安全风险 合作单位履约风险（包工头跑路）资金风险（项目资金链条断裂）4.销售阶段 市场风险（市场行情下行）对购房人的违约风险（延迟交房、交房不满足合同要求）