房地产是我国支柱行业，不存在系统性风险。最近房地产下行，主要是个别偏远地段项目滞销，加上部分银行个人住房贷款额度吃紧。央妈目前还只是出来表态说希望各银行可以支持首套房贷款需求，没什么实质性举措，但要是真快不行了，央妈手里还有两大招。一是降低首套房资本资本拨备，适当补贴贷款利率，二是直接放开限购。双管齐下，秒杀四方来敌。

普遍说来，银行对房企有限额管理，占到信贷总量一定比例，一二线地产比较放心，并且实行房企名单制管理，不在其中的不贷，对三四线谨慎。与住宅类房产相比，银行对商业地产更为谨慎。但是，银行也很难判断房产商的所有融资渠道，比如假股真债的信托融资等，囿于一系列原因，比如高收益等，房企仍然是银行的重要信贷投放点。参见财新报道：《地产风险蔓坡》《四川财政救房市背后》《民生银行重寻按揭贷机会》《兴业银行叫停地产融资背后》

我们这里有个楼盘跑了，好多客户买房子。都在还贷款，房子没有盖好。最后政府接盘。然后我们全市都不敢放贷房地产了，结果就导致客户这里上浮房贷基准利率。提高办理房贷资料。提高信用要求。买保险（虽然我觉得这叫强买强卖）要求资金状态好的客户，稍微差点的追加还款人。你要买商业用房需自己经营有营业执照。（少数银行要求）以前银行贷款，要三个月银行流水。现在要六个月，一年最好。工资性收入，必须有明细工资这一项。发现金客户，需出具公司的工资单，小银行会去当地工作单位核查。大银行会打电话。经营性用户需出具营业执照。半年到一年银行流水。房屋租赁协议，小银行会去你经营的地方现场核实）开发商这里要求开发商和银行又长期业务往来，简单点讲就是在我们这长期有钱。冻结放款账户，就是贷款钱打到公司。但是冻结。房子建好账户解冻。（或者需要竣工验收报告，才给放款）如果需要跟银行贷款，需抵押土地证。银行这里（5证齐全，包括以前公司做的项目，资产状况。去年年度报表）现在你要是个新公司，准入好麻烦的哦。之前公司光准入做了3个月房管局建设百分之25以上才可以预售，房子封顶才给制预抵押证。呵呵呵。跟别人回答来比估计不够专业。但是是我目前做贷款遇到的情况！

细想问的还真是精妙啊，平台和开发贷，如果是前者，风险与地方财政挂钩。如果是后者，风险与自身经营能力和行业风险挂钩。不过二者有一个共同的很大的影响因素——土地出让市场。而土地市场与房地产市场有是同生共死的…果然是风险共存啊。但是平台贷实在不行，中央政府再放一次，同意展期就是了，反正银行都是他们开的。一、开发贷的风险控制 目前开发贷的风险是行业风险，行业不景气的大背景下，开发贷往往是集中管理，一级分行新增非常困难，要抽贷？接着就是不良。所以当前主要手段是，更好的地块的开发贷去替换原有未结束的开发贷，同时压缩余额。别的办法真的很难，你说打包卖掉，很难，很多渠道对开发贷是关闭的，发理财？万一爆了，有人闹事最后兜底怎么办？还不是一样惨。二、平台贷的方式 1、表内靠包装。平台贷的特点在于肯定要被挪用，所以关键在包装啊。听党的话，跟政府走。2012年，强调文化产业。项目就往旅游啊，文化村啊上靠。十八大后李总理三番五次强调城镇化是个什么意思？棚户区啊，新农村啊。拆迁都能贷款了。 2、纵观当前主要表外资管模式下的融资方式，非平台、非房地产、非信用属于主流。离开这三点的产品价格都高得没边儿，平台是受不了的。对于这种现状一是可以通过成立项目公司的模式规避名单制管理，银监是一季一通报，4月开始做，6月放款，二季度名单上去又如何？钱都下去了。二是通过发债解决，这对企业的要求相对较高。但是有一些专项债，比如棚户区专项的，对公司的要求没有别的那么高。三是发行专项票据，这就要求企业要有合适的有稳定现金流的资产作为标的。 3、平台的问题，一是政策对平台的限制。二是专项资金管理难度大，挪用是肯定的。三是没有现金流，有时候财政又不兜底。就说用某块地的出让金给你还钱，谁知道什么时候能卖出去，卖早了肯定挪用，买晚了贷款有风险。四是缺乏第二还款来源，平台手里都是储备土地，根据国土部门文件储备土地只能供土地开发中心做抵押。我们做的任何努力都是为了解决上面这些问题。 所以，跟地方政府做生意，他们这么一说，我们这么一听，别往心里去…反正，他说给你听，你说给审查听，你让他出红头文件都是左手出给右手的。在审查之前，领导就已经决定要做了…仔细想想，哪次做平台之前领导没喝过酒呢？

向名单内融资平台提供融资的合规前提1 现金流全覆盖2 担保合规，存量贷款及其担保整改到位，担保物非公益性资产、无土地证的土地预期出让收入承诺3 属本地融资平台4 资产负债率低于80%5 需财政偿还的存量贷款已纳入地方财政预算管理，预算资金来源已落实6 地方政府债务规模低于限额 《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》（财预[2012]463号）也强调了第5点。对其解释，可参照《财政部 发展改革委人民银行 银监会关于贯彻国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知相关事项的通知》（财预[2010]412号），“融资平台公司因承担公益性项目建设举借、主要依靠财政性资金偿还的债务”，是指因承担公益性项目融资任务举借，根据协议约定、项目性质或相关政策规定确定，偿债资金70%以上（含70%）来源于一般预算资金、政府性基金预算收入、国有资本经营预算收入、预算外收入等财政性资金的债务。上述财政性资金暂不包括已注入融资平台公司的土地使用权出让收入、因承担政府公益性项目建设获得的土地使用权出让收入返还、车辆通行费等专项收费收入。以上仅针对【融资平台】

房开贷和平台贷两码事。。。以前的银行对于房开贷受到硬约束，四证齐，抵押，资本金以及房开贷专项额度，前三项属于合规条件，总而言之只要符合这四个条件，基本上所有住宅项目都可以做，闭眼做。未来银行对于房开贷的趋向有两条线的变化，一条线在客户选择，地区选择，项目选择。比如实行名单制，限制开发商前100强，比如区域限制，珠，长，渤地区可以其他不可以做，比如加强项目评估力度，irr低于多少不做，但这些属于懒政，一刀切的政策，自己画地为牢。另外一条线是加强房地产专业能力，向信托，房地产基金学，某些行成立了房地产事业部加强研究，从拿地前期到贷后监管乃至招商运营都可以专业化把控，相当于房地产开发商成为银行的子公司。未来房地产开发商会金融机构化，某些金融机构也会房地产开发商化。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～应题主要求再抛个平台贷创新的砖，平台贷主要指的列入政府融资平台目录或类融资平台企业融资。前一类主体现在基本不直接放贷了，大多数情况做担保增信平台用或者做发债信托。对没列入平台名单的融资平台可以尝试。个人实践中具体方法有以下几种：第一，每个时期国家都会有重点支持的项目类型，08～09年土整贷，10～11年新农村建设贷，12年保障房贷，还有现在炒的火热的棚户贷。简而言之，同样一个项目，流行什么就立项成什么类型的项目，这样能够减少一定的政策障碍。第二，基建项目变换主体，授信客户从平台公司变为高大上的施工总包，bt项目做成工程保理。第三，渠道多样化，信托，私募债，融资租赁，券商资管，基金子公司等等，总有一款不怕死。