银行贷款，投资任何回报率高于利息的生意都能赚钱，但许多行业都是有风险的，具体到题上投资商铺来说，三线城市现在很多的新开发地段其实并不景气，而且不确定因素蛮多，按实际情况，如果题主真的确定商铺能增值，也是可以考虑的，有认识的人买了两间商铺，后来涨价较多，卖了一间还另一间的贷还剩下不少的，不过是很多年前的事了

这么算吧，现在60万元做银行理财产品，基本上无风险年化收益5个点还是没问题的。所以你60万元的本金，15年后应该有60*1.05^15=124.7万元，请注意这基本上是无风险的投资。而你的操作是60万元本金，15年后拥有一个店铺，你要考虑到的是15年后这个店铺能值多少钱。请注意这是一笔有风险的投资，店铺的价格和收益性在长期来看不是那么好判断的。那么现在你有两个选择，一个是把60万元做银行理财，很安全，基本无风险，变现时间短（基本上都在半年以内），15年后可以获得125万元。另外一个选择的结果是15年后变成一个店铺，（前提是每年的租金一定能覆盖按揭贷款4万元），要承受很差的流动性（店铺变现很难，何况还是抵押的），收益可能很高，还贷时租金可能就上涨了，如果地段好的话15年后可能远不止125万元（你可以参考一下类似地段商铺历史价格和现价，当然前提是整个国家宏观经济形势不会发生太大的变动）。总的来说你得好好判断一下这个地段店铺租金的现状和未来的成长潜力。

三线城市，年租4万从估值看，确实只值70万上下。

淘宝逼死了实体店，商品都是快递上门；今年又是O2O元年，以后服务也是送上门了。这个趋势不得不考虑。

不邀自答从数学上说，你的计算方式并没有错。我来回答一下你的风险和思路误区。首先是，现在租金一年达到四万，那么也就是说，这是一个成熟地段或者成熟中的地段。对于商业地产，最危险的环节你避开了，因此，你面临几个思考一，是否值100万。我从事商业地产10年，期间参与多个基金方对大项目的收购。简单说来，上海商业地产从去年起希望的回报率是5%，外地是6-7%。什么意思？简单说来，就是现在的租金，或者预期合理的现在的租金，乘20倍，外地乘15倍，就是售价。也就是说，我花这么多钱，啥增值服务没干，维持现状，20年左右回本。这里的逻辑是赌预期。因为商业地产在04 09年经历了野蛮增长，年租金平均涨30%。（感谢影帝一家人）。回到你的事，如果按基金的方式，商铺在基金眼里，只值60万，当然，基金是批发价，你是零售价，100万偏高，但不离谱。取决于你对预期的判断。另一个算法，60万本金，按定存利益6%收益，一年利息3.6万，这个属于你的潜在成本，另外你还需要支出的成本是贷款利息，而收益是租金的增加，和商铺的增值。你自己做个简单的元一次方程:假设年限是x，年租金递增是y，而x年后房产的增值则是[4*（1+y）^x*15-100]，分别计算一下，在y等于5%-10%期间时，总收益（所有租金，房产增值，）与总成本（所有潜在成本，存款利息得算复式，所有贷款利息，不含本金），x的值是多少。我给你的参考值是y=6%,x<10的时候，算及格线。当然，如果你是乐观主义者，也可以把房产增值的15倍，改为20倍呗。毕竟，10多年后的事情，谁说得清以上是成熟或者成熟中商铺，对于新商铺，最好多咨询。风险极高。两个建议1. 所谓的购物中心分割出售的，100%不买2. 专业市场的回报率最高 如 菜场，批发市场等爪机码字不变，请多见谅

题主的假设存在问题商用物业最高贷款年限为10年，利率基本上要上浮10%，贷款40万10年的话基本上要付出利息29万左右，10年总计要还69万，等额本息平均每年还6.9万，租金是不能抵月供的。即便是一次性付款，每年4万租金回报率才4%，并不是一个好的投资选择？

现在商业房屋买卖，首付得一半，楼主这一半资金的机会成本没有算？

谢题主邀。投资商铺，如果有稳定的租金收入，是赚钱的。在这里， @尹浪同学说的很多，是不是一个有潜力，稳定的商铺，值不值这个价就不多说了。既然题主给出的条件是有固定的租金收入，那就算吧。咱们补充一点资金方面的：题主把60万放进这个商铺，每年的租金正好还贷款，好吧，那么假设租金前3年不变，后面每年上涨一些：1. 前3年那丢进去的60万没有一点收益哦，这60万放到理财产品，三年后变70多万没问题吧？这不就有了10多万的损失？2. 这4万的租金是怎么来的？有的时候业主为了销售商铺，可以和租客串通，先签一个2~3年高租金的租约，用几万块的损失换你几十万的房款，等你进来了，租期到了，人家说我不租了，你自己看着办，你过得了心理这关就降价，要过不了就只有空关了，空关的时候贷款可不等你哦。租期不到就走人或者重谈租金的也很多见。3. 大多数城市的商铺和商业体未来会过剩，未来商业的租金是会往上还是下来，我看还不一定，另外，即使租金上涨，上涨幅度是不是高于贷款利息，还请题主斟酌。另外，商铺如果换租客，当中商铺空关，新租客装修，给中介佣金都是成本哦，老话，贷款是不管这些的，那是每个月的固定支出哦。还有，万一租客玩什么猫腻，欠了债、食客吃坏了肚子、少女美容整坏了脸、种种种种，甚至违了法，一走了之，有什么纠纷，你作为独立商铺的房东，也要做好被人闹，甚至被连带责任的准备哦。最惨的就是涉及纠纷，铺子先被暂封或者做坏了牌子。。。。。。以上。

1、成熟商圈的好商铺价格都炒的虚高；三线城市，不看好；2、新开发商圈的商业物业的初期都是亏损的，因为商圈还没有成熟起来，有个培育期，看你能不能扛过去。题主说是个二手商铺，建议还多考察下地段的平均租金；3、谁说贷款是固定的？贷款利率每年都有上浮；4、每年稳定收入30万，两年就有个新商铺？不吃不喝啊？没有计算其他支出？投资要的是闲散资金来投资；5、投资商铺有风险，入市需谨慎。近年商铺过剩，电话营销电话是全国范围的轰炸。