首先要指出楼主问题中不严谨的地方，在没有说明地产基金的投资方式的情况下一概而论其实是无法回答的。目前地产基金的投资方式具体分为纯债权、股权+债权、纯股权。以纯债权来说，真正专业懂得控制风险的地产基金一定都会走委托贷款方式，这一类大多都会有抵押物，因此需要银行作为金融机构代持抵押物（信托很少走委贷是因为信托作为金融机构可以直接持有抵押物）。同时银行委贷还可以与银行签署资金监管协议，对资金流向有一定管理，也可以防范一定风险。这些都是银行中间业务收入，因此，走委贷虽然有风险管理上的好处带也要减少一部分利润。而楼主问题中所谓通常的股东借款，前提是基金以股权介入，其他借款走股东借款，即现在还算常见的股权+债权，主要目的是为了减少走银行委贷的成本，包括时间成本，即常说的＂假股真债＂，有些法律人士会认为这样法律纠纷时不如真债权有优先受偿权，因此不推荐。真股真债及纯股权，都意味着要分享股东收益，说白了已经投资参与了地产开发公司的运营，因此难度最大，但也是未来的地产基金发展方向。从税收角度讲，债权收到是利息收入，面临着营业税及所得税，而股东借款可以以股东分红收益避免营业税。综上，越少金额走委贷越节约成本。初次回答问题，请大家多多包含。另，没有规定说委贷不能投地产，委贷方式无罪，只是有些机构不能投即使是委贷方式。

的确题主说的做法是地产基金不论以假股真债还是真股权介入地产开发时的通用做法，作为某地产基金的小小实习生也关注到了这个问题但还没有请教过，试着根据自己的理解答一下！ 我觉得主要的考虑可能是税收。 如果地产基金要向持股的项目公司放一笔款，要么就是股权出资，要么就是股东贷款。一般地产项目的金额是比较大的，在项目清算分回收益的时候，如果之前是纯股权出资，那么现在分回的收益可能被定性为股息红利，这个是不能抵税的。而如果之前是以股东借款进入的，那么现在分回的收益就应该是利息，这个是有税盾效应的。 另外，上面答案中提到的债资比的确不是问题，因为那个一般适用于境外企业的，有规定如果都是境内企业不会导致税收流失的话是不做纳税调整的。 或者你可以看一下，其实房地产企业自己单独成立项目公司的时候也是小笔出资，大笔资金都是股东借款来的。

在结构化设计中，以股加债的模式进行投资的时候，一般股权投资是明股实债，股权部分的成本会计算到债权部分进行收益，同时债权部分以委贷的形式进行发放，在资管计划或信托计划中，在进行股价债模式投放中，债的部分是以信托贷款或委托贷款的形式发放的，只有在以有限合伙基金进行投放时才会涉及到股东借款的情况，因为有限合伙本身是作为企业存在，有实体，资管计划和信托计划只是投资人份额的代持人，即使在工商上登记为相应的基金子公司或者信托公司也只是名义代持，不会真正参与企业的经营管理。至于股东借款的好处，我想就是税较低，而且灵活性比较高，而且合规上问题不大，委贷的话多牵扯一个主体，费用就要多支付一份，而且也多了一个审核主体，以上供参考。

但实际上房地产基金现在一般采用股+债的模式对项目投资，其中债权占特别大的份额。之所以采取债权的方式投资，是因为不愿意参与项目的实际管理和承担过高风险；并且，一般形成的这种私募基金是没有持有抵押物的资格的，所以最终采取委托贷款的方式来投资。可以把 @Christy Li和 @熊小林 的观点结合起来看。

no,no,no,所言非也~地产私募基金投资方式一般为纯股、纯债、股+债等没错，纯股的投资方式中的操作过程一般又分为股东借款和设立有限合伙两种。而所谓的委贷只是一种放款的渠道，因为本身私募基金是没有发放贷款的权利的，所以不论股东借款还是有限合伙，通常都会走银行委贷来实现对开发商的投资。

可能是因为项目公司注册资本比较小---------------------------------------------------分割下---------------------------------------------貌似不是下面的理由：是否是因为利息收入可以根据项目公司的债资比在计算项目公司和股东所得税前抵扣？——传说中的利息税盾？因为税务局不会鸟股东借款的...