地段地段还是地段

不很懂，也来说一下。前期拿地阶段就要参考已经做出的当前目标成本指标，根据营销提供的销售预估，在售价和地价都浮动在合理范围时候达到老板要求的利润。拿地时地价太高对利润率指标有影响，销售预估情况也会影响，预计划的业态涉及的成本造价也不同。一系列关联都反映为利润率。达到利润率就算成功了吧

我们一般分成这样几个角度分别进行思考：市场、建筑和经济角度 从市场角度出发，如何找准目标客户并创造目标人群最想买的房子，同时符合市场发展趋势具备数据支撑； 从规划设计角度出发，所提出的方案能够符合当地的规划条款，将市场信息更加合理地表达； 从经济角度出发，符合开发商资金情况，满足开发商利益或回现目标。

区域市场容量和地段

前期拿地阶段，就是看内部收益率，就是IRR，就是几个人都提到的现金流，或者现金流回正。这个指标其实是很关键的指标。要想得出这个指标，离不开开发周期、工程进度、营销收入、成本支出、费用支出等等数据，而上述的数据，往往都是公司各个业务部门共同参与提供的，同时需要反复讨论确认的，是集体决策。就凭这一点，很多地产公司就做不到。

只有一个，那就是现金流归正时间

由于没有参与过持有型物业的获取，所下面将根据既往参加过的居住型用地进行简单的说明，由于本人资历有限，如果说明的观点和内容有误，请各位大仙予以提出和指正，谢谢！在我看来，简单一句话说，前期判断土地是否获取主要要看IRR是否算的过。那么，只通过一个内部收益率就来土地是否获取，是不是有一些草率了呢？？？其实不是的，因为IRR的得出是一个通过综合设计、成本、销售各方面分析得出的综合数据，也是考验公司组织能力的一个指标。最起码在得出IRR的过程中，需要一步步的回答这些问题，最终推导出来这个账是否算的过来？？！！1）我们对拟进入城市未来今年的市场情况是怎么判断的？2）我们要获取这块土地，需要通过什么途径获得融资，融资的成本是多少？3）在限定规划条件下，我们做什么样的产品规划，做什么样的产品？？4）在预计规划产品体系下，我们的产品标准是什么样的，我们的成本和费用将会是多少？5）在预计规划产品体系和标准下，我们将实现多高的售价，花多长时间能够回收土地款，花多长时间可以实现动态现金流回正，花多长时间能够结案？6）我们花多长时间可以盖出我们的售楼处和展示区，花多长时间可以拿到销许，花多长时间可以达到交付条件进而实现营业额结算？。。。。。。。。。。。。。可能还有许多涉及的问题我就不一一列举了。以上这些问题是一环套一环的，基本涉及了财务、设计、成本、销售、工程这些方面的原因。而对于这些因素的判断，我们是通过下面这些表格测算而出的：而这些子因素也就间接影响了最后IRR的得出，也就影响了反算出的能够承受的地价的高低。而这些子因素也就间接影响了最后IRR的得出，也就影响了反算出的能够承受的地价的高低。举个例子，如果在理性估计下，预估未来售价过低或销售速度过慢或者建安/融资成本过高，这就有可能导致反算出的能承受的地价过低。可能虽然去举牌子了，但是举了几轮就举不过别人了。因为过高的地价，导致达到总部原先设定的IRR目标。当然了，也可以通过调整背着良心去调整对未来市场的预期去拉升售价去拿地，但这无异于为了拿地去拿地，在竞争激烈的今天无疑是自寻死路。

拿不拿得出土地款的首付款。

我感觉，说市场、经济、建筑的，大多数是乙方，因为甲方不关注这个。甲方看的是，我要投多少钱？什么时候能开始回款，月去化速度是多少？这是下决心开发的关键数据。现在市场甲方首要关注的是资金，其次是开发进度。

如果一个关键指标就能判断，那就不会出现这个令人困惑的问题，拿地阶段的决策是多维的判断，任何一个因素都有可能影响最后多维结果，我们从事这个行业，从不懂到懂，从懂，又到不懂，从不懂到笃定和睿智，这才是问题的答案