作为一个资产评估师，回答一下这个问题：问题中提到的估值问题，其中在专业的评估报告中，一般会选择两种或者两种以上方法进行评估，再将结果相互验证，以其证明估值的结果的合理性。就商业物业来说，方法一：收益法：按照年租金的收益进行折现（折现率也叫做资本化率），按照剩余的土地及房屋的年限孰短选择选取折现期，再考虑空置率、装修更新、租金增长率等因素计算，实际上是有现成的收益法计算模型的，估计文库里面应该有；方法二：市场比较法，参照周边市场的交易价格，修正一下临街深度、面积、装修、建筑年代等等因素，最终求出拟估值物业的价格；方法三：重置成本法，房子和土地分开进行测算，房子按照建安造价重置，乘以相应的成新率计算得出；土地的估值也可采用三种方法进行，分别是市场比较法、基准地价发和成本法，最终把土地估值和房地产估值相加得出房地合一价格；通过上面三种方法来看，对于商品房来说，前两种方法是首选。----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------问题中提到的年租金3000万元，一般按照8-10倍市盈率的情况下，其价格应该在3亿元，而按照周边商铺交易价格的话，6万平米的商场在20亿元，出现这种差异的原因，才是分析的焦点：1、租售比偏低，这是中国目前的现状了，住宅和商业均存在这个问题，租金偏低；2、选取的周边成的商铺，一楼和二楼以上的价格差异很大，之前遇到过在售的商场，一楼17万每平米，二楼以上三万，六楼只有一万多，这是真实的案例；所以说真正在融资、投资的时候，实际上是需要多个维度来平衡和考虑的。