从事建筑设计，近期买房，也纠结过这个问题，结合专业，希望能给题主一些参考。1.85基本是做不到三房的，90的三房还比较多见，不过以某知名开发商的标准户型来看这是11层的90平三房两厅户型，得房率85%左右，可以看到所谓三房的开间尺寸（东西向尺寸，决定了房间的采光，舒适性，居住体验）分别为3500,2900,2400（单位：mm，下面长度均同），3500作为主卧勉强够用（3600为宜），2900作为次卧也是类似情况（3000为宜），2400的房间作为卧室就很将就了，净宽可能2200左右，床勉强可以摆，而且要进深足够，也就勉强做个儿童房吧；所谓两厅：客厅4200开间足够，因为进深方向（南北方向）尺寸确实，目测电视墙长度勉强够最低标准3000，而餐厅（diningroom）就是入户左手边的餐桌位置，只能算作是扩大的走廊而已，不仅餐厅尺寸尴尬而且让户型一进门就觉得很局促。但开发商如果愿意动脑子（飘窗做成落地飘窗，尽量考究的增加储物空间，生活阳台，主阳台分功能区。。。），在基本满足起居功能的情况下还是可以做出不错的户型的。2.如果是12层以上的高层（消防要求较高，需要2部电梯，消防电梯+防烟楼梯间，合用前室，剪刀梯），简而言之就是公摊面积比较大，得房率比较低（80%就算很高了）。p.s.得房率=分户建筑面积/（分户面积+公摊面积）.....(这个是老住宅规范的算法了，不过大家在房屋买卖中已经习惯了这种算法，所以这里继续沿用)p.p.s公摊面积除了每层的核心筒面积（就是上面“2”括号里的那些内容）还包括门厅的面积，外保温的面积。也就是户型布局不会根本性改变的情况下，分户建筑面积更小一些，缩小面积的方法无外乎缩小进深或缩小开间，为了总图日照排布的问题，肯定是缩小开间更有利于开发商的利益保证，所以每个房间的尺寸会比我上面列的户型尺寸还要更小一些。造成的结果是第三房基本只能书房，在这种情况下三房并不等于三居室。3.115~120的三房，无论是小高层11F还是高层（12F以上），三房肯定是可以保证作为居室使用的，餐厅也会更加独立，空间居住体验和90平三房还是有较大区别的。这个户型还是比较多见的，在网上找找大开发商的楼盘都还不错。4.85~90的两房，从单个房间上看会和115~120三房比较趋近，区别在于少了一个房间。5.115~120的两房，就是比较奢侈的做法了，一般只会出现在定位比较高的楼盘的不太好的位置（例如西边户，中间户），居住体验上肯定是最佳了。以上讨论均是建立在同等户型设计水平上的。。。有些开发商的户型实在是不忍直视。。下面我们来总结一下吧，这个面积段主要就是两房和三房，这个要看题主的取向了（是否需要第三个居室）；在我个人看来，极度不推荐第二种情况（高层，90平三房），特别是题主觉得需要三居室的时候，这种选择只能给你带来我有三个房间的假象。当然这个还要结合题主的经济条件综合考虑了。最后给楼主个建议，其实市面上还有种产品——100~110复式，这种户型其实也是比较好的一个选择，（楼梯会浪费些面积，但根据规范，起居室上方挑空可以不计面积，当然开发商在交付时都会封好楼板；也就是会赠送15㎡的面积），从空间体验上会和115~120的三房比较接近，单价会比平层高一些但是算总价的话还是会经济些。而且复式在动静分区上更彻底，南向开间也会更多（一般一层2个开间，两层就有4个），当然也会有问题，就是一般南北通透并不能做的太好。这个也是我们当时看到的一个楼盘的做法，如果不是交房太晚，是我们比较倾向的选择。希望可以帮到题主和看到的知友，回答问题经验浅薄，逻辑混乱，如果有想进一步了解的，可以评论或私信我，我会力所能及的解答的~~显示全部

前者不够三口之家居住，后者勉强满足只能从这个角度回答，实际上你还要考虑到公摊，物业，社区配套，户型等。不久的将来，100平以内的都将是穷人的主力户型