REITs就是投资商集大家的钱来投资地产，共享租金收入和资本增值。它有个好处是可以抵税(原因是大家为自己的收益交税了，房主就可以少交了)，曾经的曾经，沃尔玛把自己的超市地产变成REITs，自己再把这些REITs买回来，生生抵掉好几亿税，不过后来被罚的很惨…所以中国现在的REITs真心可以叫别的名字，但个人拙见，依现在的形势，三年内公募REITs得到证监会批准是有把握的。至于中信那个，学生党表示只会课本那点东西…

作为中国首例REITs，对于中信来说，借其融资事假，制定行业标杆为真。且不说后期公募退市还有第三方出售方式备选，也就是中信赌这5年之类必有相关政策出台，即使不出台或者早出台也不影响我现在做这单，大不了我到时自己回购就是了。这两幢中信大楼资产优质，租金稳定，在商业性物业还处于大规模建设中，尚未达到租金稳定回报成熟阶段的中国不多见，通过REITs方式效仿并全面推广是不太具有可行性的，而且如果中信缺钱完全可以自主打包将资产证券化，收益甚至超过现在。反观投资者，这次次级的起募点3000万，虽然后期有集合理财针对中小投资者，但也是100万起，对这个层别的投资者来说，去香港买成熟REITs产品也不是难事，这次打包销售的为什么要先成立一个专项计划，再成立一个基金，就是因为专项计划是针对中信证券自己的高端客户募资的，再来个增信，优先级AAA。但需要注意的是中信在这个操作中全盘自家人，管理公司中信金石基金，资产持有方及专项计划为中信证券，托管行是中信银行天津分行，全盘接手的目的就是走第一步棋。楼上知友也说了，外部环境现在不现实，不论是法律还是税收都，这例REITs都没有太大的可复制性，但就和高盛在美国常常佐导政策制定者一样，你做到了行业最先，政策就是会和你走。证监会也不是政策条文全自己写，也是找券商写的。中信就是想做这个行业政策领导者，你看他和证监会这次一唱一和，完全就是走将来我就是权威的架势，参与游戏遵循规则很简单，当规则制定者却不简单。

虽然与信托公司有更亲近血脉，而且信托公司研究房地产投资信托基金已经多年，也准备多年，但有两方面原因导致信托公司的房地产投资信托基金一直没有发展起来。一方面该类业务对投资、管理和人才的专业化程度较高，另一方面政策的支持力度不够，在税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相关法律，其中涉及过户登记制度还不完善、流程复杂，资产评估难等系列问题。

中信早期为央行房地产基金试点，前后通过多个项目累计经验，在如今商业地产大跃进的大环境下，中信资本全面进军商业地产，充分利用如REITS的金融产品，是策略之一。万科（B转H）获准、中信REITS融资产品启动、内房股再融资限制已有所突破，也表明监管层对地产业监管正逐步放开。为什么是中信首发？2007年央行指定联华信托和中信证券为房地产基金试点这意味着央行希望通过试点对房地产基金的发行、管理、运行、回报模式进行全面考察。央行研究局一位专家承认，此举就是为了给日后房地产基金领域的立法和监管积累经验。至于此次房地产基金试点的总体原则，将不采用国际通行的将若干地产项目打包成REITs(房地产投资信托基金)并公开上市发行向公众投资者直接募资的方式，而是限定由机构投资者购买的封闭方式2008年中信重启地产信托 天津地王获巨额基金支持如果开发商到期能够按时偿付超优先和优先级信托本金及收益，那么中信方面可以得到12%的回报；如果回报达不到预先承诺，那么中信地产将有机会折价收购这个项目。2009年7月星耀地产：最大房产信托基金提前终止当业界都认为中信地产将是最后赢家时，在星耀董事长颜语的多番运作后，国内某机构已将项目接手。与此同时，当初发行规模高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金”集合资金信托计划于日前提前终止。2009年底中信信托新推房地产信托产品 米克尔森成大亮点2010年中信资本全面进军商业地产 首个项目落户长沙中信资本计划用五年在全国范围内完成多个大体量商业地产项目并购，迅速在中国建立起自有商业地产品牌阵营，建立中信资本商业地产版图。” 中信资本：寻猎商业地产中信资本将以PE的身份全面进入商业地产。中信资本方面称，将组建专业管理团队，立足于长期持有通过运营商用物业为其投资者带来回报。同时，程骁远对本报表示，中信资本亦无意将旗下商业地产做成REITs。2013年中信地产田强：商业地产不在于“贪大贪多”充分利用金融品也是商业地产能够快速发展的策略之一。“比如说我们跟中信证券(600030,股吧)就商业项目的资产证券化方面做了很多的工作，利用好金融的这个平台，也是我们下一步发挥自身优势的具体的对策，”为什么是REITs？REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。它在国外和香港市场已经运用得非常普遍，物业升值的收益和每年数百亿的租金通过REITs这一管道源源流出。商业地产开发需要耗费巨额资金，如何解决资金问题，以及如何能让钱生出更多的钱，不再是局限于产品本身的更新，更多将体现在操作模式上的创新，随着金融市场的不断开放，地产与金融的结合将更加紧密，REITs将成为一大亮点，使地产从单纯的物业开发转向资产证券化。显示全部

就是投资者投资资金，积小成大，然后聘请专业的管理者投资于房地产，比如商业店铺，出租公寓，然后利用这些资产带来的现金流，主要是租金和资产增值，扣除管理费之后回报投资者。另一种房地产的投资为REOC，就像万科这样的公司，投资者持有股份而非信托单位。

假如阿里巴巴推出了一个“房产宝”，募集资金总额一千万，每人限出一千元，募集资金用于买房坐等升值以及出租，回报拿来向持宝者分红。这就是一个reits。

谢韦爷邀，我是来吐槽中信所谓首单REITS的，媒体一片热捧估计用的都是中信证券的公关稿吧。首先，这是个私募REITS而不是公募。实在蛋疼啊，搞私募REITS我直接发个有限合伙投资商业物业就行了，还假装在那让证监会批个半天，其实就是拉证监会唱双簧炒作而已。在深交所交易也只有机构投资者可以买，所以这个产品本质就是中信证券成立了个子公司装进了两幢楼的资产套个资管计划然后发了个私募债。其次，他这个劣后级预计12%到14%的年化收益我倒是看看他怎么实现。根据披露信息，这部分属于股权投资通过资产增值实现。这个增值显然不可能卖楼实现（自己的楼啊），而是赌证监会会在三五年内开放公募REITS然后通过上市退出，那要是不开呢？优先级8到10的收益也困难，现在商业地产租售价格倒挂，加上税，哼哼。说到税，这次是要征两道营业税的，租金一半都交税了。之前相关问题大家也讨论过了，出台相关的免税政策前发的REITS都是耍流氓。