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关于房贷、住房公积金组合计算的问题?
一直有几个关于房贷困惑。假设前提：个人征信良好。1.银行在决定房贷额度的时候，听说有个不能超过税前收入50%的规则。想问这里的50%是根据什么来的？公司的收入证明吗，还是银行入账流水？可操作的空间大吗？2.假设我被银行认可的月收入是1万，按照基准利率6.55%，30年（360期）来计算，按收入的50%的上线（5000元）计算出来，理论上可以贷款额度的上限是786,955元。如果我想贷100万元出来，银行会带给我吗？如果不可以的话，在什么情况下会带给我？3.关于住房公积金和商业贷款组合的用法假设我想买的一套房子为200万元，我付出首付60万元后，还有140万元想要用贷款的方式解决，个人和单位每月共缴纳的住房公积金为2000元，似乎看到一个粗略的说法是住房公积金的上限可以贷到30万。那在计算商业贷款时，是需要贷200-60-30=110万元吗？在计算每月还款时，是否只需要偿还银行商贷部分，公积金部分不用理会？4.结合2.中的收入假设，根据我的理解，在月收入1万的情况下，以基准利率计算出的最高贷款额为76万余元。如果房子的价格是200万元，我是否可以付完60万元首付后，拿到140万元的房贷。还是说我必须要付出124万元的首付，只能贷到76万元？困惑了好久，请懂的朋友们来说说 北京市提问者：ydajing
发布于2015-07-13 北京市
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共3个回答
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gjh628 丨Lv 0
银行的商贷一般以个人收入的50%来确定你的偿债能力，个人收入要结合就职单位开具的收入证明和银行流水，因为不排除现金发放工资或者其他补贴的情况。至于所谓的操作空间嘛，小贷公司和中介都懂的。但是，房贷因为是以购买的住房作抵押，房产证原件要抵押在受托银行，以便万一你还不上房贷的时候银行可以收走房子拍卖。所以不论是公积金贷款还是商业贷款，你都需要找资产评估中介针对房产价值出具一份评估报告，银行往往以评估报告上面的价值打七折来定房贷的上限。所以，按收入只能贷78万但是又想贷100万出来的话，可以找评估公司做高评估价，但是相应的过户时要负担多出来的税费，要是房产原来的业主入手不满五年，那个营业税和个税就……你懂的。公贷和商贷的组合贷绝对不是只还商贷部分就行的，要不公积金管理中心吃什么去……这个一般会在你办理公贷的时候签一份还贷提取协议，每月或者每年从公积金账户上提取出来由管理中心划扣。至于最后一个疑问麽，抱歉实在回答不了，不同时期、不同地区和不同的银行，对这个的回答是完全不同的。 -
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niuB 丨Lv 0
1.应该是每月的还款额度不能超出税后收入的50%；以公司的收入证明为准。当然你可以叫公司可以帮你多开点。2.你直接去咨询银行吧。3.公积金也要考虑，一般公积金一年取一次，而不是每月直接抵还贷款。4.我觉得看情况吧，可能要提供你父母或者爱人的收入证明。 -
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liuyue0106 丨Lv 0
知道的不多只能捡我知道的告诉你 见谅1、有一个是月供不超过月收入的百分之五十，单位开的证明只能是参考，不知道银行是怎么评断贷款户月收入，公积金是可以通过公积金月交额度确定。主要目的保证贷款户能够承担月供。贷款额度是可以上下浮动的，最主要的还是贷款户有能力偿还。 2、公积金是专款专用、应该不存在商业贷款组合。只有公积金贷款额度与其他银行商业住房贷款额度挂钩。3、有一个是购房贷款和公积金贷款组合，意思是购房商业银行贷款额度与公积金购房贷款额度之和必须小于等于购房总额度的百分之七十。4、有些地方公积金贷款有一个规定是，只有首付购房总价的百分之30才可以贷款。贷款最大额度不超过购房总价的百分之70，同时在使用房产抵押的话，贷款额度也不高于抵押评估价的百分之70,同时不低于当地区域所规定的最大贷款额度。（当地最大贷款额度是根据区域消费、需求等因素决定的）ps：以上百分比每个地区不一样，有些划分更细致了解不够全面 可能会理解错误 欢迎广大知友指正～嘿嘿～ -
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