深圳旧改不是招拍挂，是协议出让。2009年深圳市旧改办法的出台，打破了国家土地出让需要招拍挂的限制，实际上就是恢复到以往的协议出让土地的供地模式，范围上仅限于旧工业区、城中村等，不包含旧住宅的旧改。旧住宅的旧改是政府主导，土地出让按原则也要走招拍挂流程的，典型案例就是鹿丹村。旧改的灰色地带方面，深圳旧改可供寻租的空间简单列举一下，不一定是全部：1、旧改项目计划的申报，就是政府同意将你的项目列入政府每年的城市更新计划里；2、旧改项目规划的申报，这里面的空间就大了，规划指标的任何调整牵动的都是巨大的利润空间；3、政府直接引进开发商，比如龙华新区就与几大开发商签订了旧改协议，基本上瓜分了龙华老城区的旧改项目资源。至于为何是这几家开发商进驻，背后的原因既有市场因素，也有政府公关的因素；4、旧改项目补缴地价；5、开发商对村股份公司人员的公关。总体来说，深圳旧改近年来成效显著，但成本也是水涨船高，旧改难度日益增大。佳兆业的快速发展离不开在它在深圳本地的政商关系，但倒下也正是因为这个。总而言之，旧改是一项极为复杂，周期很长的工作，其中的灰色地带始终会有，永远都不会消失。私企从事旧改有着更高的效率，但没有强大的背景，一旦出事，就落得佳兆业的下场。国企例如深业、华润，有政府力量的支持，灰色地带会比私企少，但旧改这么大的市场岂是这两家所能瓜分的呢？最后，导致旧改冲突不断，不寻租就无法推进的一个重要因素是目前国家对于旧改以及拆迁缺乏对开发商有利的上位法，导致个别钉子户的影响无限放大，一个社区百分之九十九的居民的旧改心愿往往因为百分之一个别人的贪欲而断送。在此背景下，开发商不免会铤而走险。

这都让你知道了，灰色收入还怎么保，哈哈 说笑，这是根据地方政策不同来看的。棚户区改造和安置房保障房建设，都是中央出台指导意见，地方根据情况指定细则。补充一点，很多地方旧城改造项目是返还50%以上土地出让金的。这是个例子。

@我是一只鱼 的回答基本提到了可能存在灰色地带的空间。补充一下，深圳由于本身面积就相对很小，基本没有完全由毛地转化来新的建设用地，初期中国相关法律法规不健全，土地登记、出让等等混乱，目前的几乎所有可建设用地都已有所有者，故新增建设用地只能通过旧改，这是其一；旧改涉及的土地往往处于城市核心区域或者说是价值较高的区域，由于土地利用低效不符合城市发展需求，故需要进行改造（如福田区的几个城中村），一旦改造后建设的无论是商业住宅办公还是别的用途价值大增，且有利于改善区域环境，对开发商、政府、市民是多赢，这是其二；由于目前法律法规的完善和居民维权意识的增强，拆迁难度越来越大，特别是涉及住宅区这种多主体的改造十分复杂，一般仅实力强大的企业才能搞的定，期间涉及大量经济补偿、法律关系、审批关系甚至是社会关系，灰色地带也就相应很多，而且这个灰色地带不仅仅是政府，还有更难搞定的各类社会人员，这是其三。故旧改是个烫手山芋，收益大风险也大，要想顺利拿下，必须常规和非常规手段并用。谢邀，希望能帮到你。