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  • 如何化解地块高容积率?(住宅项目)

    根据《限制用地项目目录（2012年本）》，国土部明确规定住宅项目容积率不能低于1.0。规定等于强调“停止别墅类用地的土地供应”。但是，《限制用地项目目录（2012年本）》并未明确规定是城市的住宅项目，还是偏远农村的住宅项目，甚至是山区的住宅项目。新规定等于明确禁止新增别墅产品的供应。实际上，如在偏远郊区建设别墅区，并非会对城市土地集约利用产生冲击。对于传统项目世联给出了如何化解地块高容积率的办法，基本包括①标准层消化②拔高楼宇高度③功能转换④东西向围合排布 等等办法。但是这些办法用于别墅区化解容积率高的问题并不全部适用。现在想请问，如果想要在偏远郊区、地形复杂多变（沟壑、丘陵、水）的地块化解高容积率（容积率为1对于这种地块的住宅开发相当密集），具体可以怎么做？注：项目是综合项目、包括养老、生态农业及旅游等板块。别墅是回笼资金的重要部分。 北京市

    国土资源部 朝向 别墅 标准层 举报

    提问者：志在千里1

    发布于2015-07-13 北京市

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国土资源部 朝向 别墅 标准层 土地 容积率 地块 住宅

共7个回答
  • 娇美儿 丨Lv 0
    挂羊头卖狗肉的话就看开发商的能力了～
    +1 2015-07-13 举报
  • dzz8338223 丨Lv 3
    考虑到养老，可以考虑做一部分老年公寓，做到12F左右的小高层，用来消化容积率，剩余的做别墅，别墅产品尽量多样化，独栋、双拼、联排、类独栋都可以考虑。
    +1 2015-07-13 举报
  • JOKERWS80 丨Lv 2
    恰好手上有个容积率1.01的低密度住宅项目，参考其做法，非专业人士，冒昧一答。1.业态控制。该项目分成三种业态，叠加、联排、类独栋。计容面积比大致为：6.0:3.5:0.5 其中，叠加销售均价略高于成本，依靠联排、类独栋实现项目利润。利润占比约为：1:6:3。2.产品形态。阁楼，地下室尽可能的偷面积。该项目的一大卖点是5米层高的地下室，隔断成两层，使得可使用面积大为增加。
    +1 2015-07-13 举报
  • 惜樱如梦小筑 丨Lv 3
    世联和前面几位给的建议很完整了。举个例子。可以结合景观、交通，在项目边角处建高层，这些可以分掉别墅的压力。另外，从风水上讲，高层作为别墅群的靠山，也说得过去。这部分高层可以作为项目的配套、住宅等等，就别指望卖高价了。
    +1 2015-07-13 举报
  • ffff5206 丨Lv 0
    谢 @优蔻酱 邀。@胡绍宁 同学说的很对了。容积率在1以上，纯别墅区是有点难度的。不过我看到了旅游2个字。是否可以把这块地分成居住别墅和旅游酒店2部分。居住别墅这边，也不用做成大的独居别墅和庄园这种形式，而是走双拼或者联排的形式。但是这是要从你的地块交通和其他配套属性决定的，不可一概而论。地形的多样性可以适合景观的营造，如果有适当的景观加上生态农业，旅游这块度假酒店就算活了。同样的，也可以走加医疗配套，走生态养老的路子。不过对养老地产我保留怀疑态度，您可以搜索我关于养老地产方面的答案，一家之言，仅供参考。无论如何，度假酒店或者养老公寓会吸收掉你多出来的容积率，不过还是要根据城市，地块，交通，周边环境，贵公司的财务状况，风险承受能力和产品偏好等等一系列的因素综合考虑。
    +1 2015-07-13 举报
  • jessiememory 丨Lv 4
    泻药，个人认为世联已经说的很全面了，关键要理解这几点才行
    +1 2015-07-13 举报
  • championzo 丨Lv 1
    如果你是在偏远山区，容积率不会规定这么死的。那个文件我查了查，偏远地区应该基本不会执行。旅游地产用于建设的项目用地你可以和当地政府谈。这东西弹性很大。本地区今年将容积率定为0.6的项目，位于城市郊县区域。
    +1 2015-07-13 举报
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