这是一个苦逼的行业，一句话需要综合能力，没有标准定论，没有教材指导

最近赋闲在家空的时候也在重新考虑题主提出的这个问题斗胆答一下，只是个人看法，还望大牛斧正。地产策划一岗，可以说是房地产公司里最万金油的一个岗位。大概相当于行军打仗时军师和谋士的位置，而且这个军师不但要求有政策、金融、策略、管理的“文韬”，还要有市场、竞争、销售、圈客的“武略”虽然是有点托大的说法，但还是有一定的道理一、二级房地产公司的运作，利润和扩张是主要追求目标而利润的获得主要从两个方面：1.购买土地，建设项目，出售变现（住宅，及部分商业地产）2.持有物业，培养增值，并获取租金（商业地产）另外应该也有金融融资手段等获利如（REITS），在目前国内不是主要方式，也不是我的知识领域，就不说了，希望有大牛指点。二、策划的工作职责，是在房地产运作中回答一系列的问题，给出有效的可执行的解决方案，并切实监督执行，以期有效实现房地产公司的运作目标以住宅地产来说：1.拿地阶段（项目拓展）：目标宗地好不好，能不能拿，拿下来了修什么，修了怎么卖，卖给谁，能卖多少钱？多久能卖完？照这么算，多少钱拿地有的赚？多少钱拿地保本？多少钱拿地要亏？(要回答以上问题，涉及到：a:经济，政策，市场的基本面分析 b 地块本身的规划指标、交通、配套、区位、历史、文化分析c 竞争市场调研、产品，去化，客群情况分析d 在以上条件下，做出的客群定位、、规划建设预判（通常与开发、设计、施工部门合作完成判断），以及营销情况预演 e 财务核算（各部门合作完成）)这一阶段在战略上是第一重要的，犹如围棋的布局，对于中小开发商，往往决定未来几年的命运走向乃至生死2.拿到地后，开盘之前：（这一阶段和上一阶段加起来，通常称作前期策划，也有再细分，只把上一阶段叫做土地拓展，这一阶段叫做前期策划，没关系，领会精神）距离上一阶段，政策、市场是否发生了重大变化？之前的计划是否仍然可行？新一轮的调研、分析、定位市场、定位客群（卖给谁）、定位产品、产品分布、产品细节、规划细化（卖什么）、产品分期、产品推售计划（怎么卖的问题：销售目标、销售价格、销售节奏）、推广计划（案名、定位语、主诉求、媒体资源整合方案（广义地说，包括了售楼现场展示园区）、费用控制、推广计划与销售节点配合铺排等等）这一阶段是策划工作最繁重的阶段，事无巨细都要一一考虑，并且往往要求方案出其不意一鸣惊人。有难点要求化腐朽为神奇，无难点则要求刷新历史记录。所以也是最考策划手艺的阶段。3.开盘销售直到房屋交付（通常称为后期策划或执行策划阶段）此阶段，前期的市场调研，产品定位，产品包装已经大体落定，推广铺排和销售节点的计划应该也安排得有条不紊，后续的工作有前期定下的甘特图法度森严地把控，更多的是一些执行层面的工作，但是，执行是硬道理，没有执行任何策划都是空谈。在前期策划工作不出重大错漏的情况下细节越到位，收效一定越好。这一阶段是历时最长的阶段，也是距离市场最近的阶段，少则半年一年，多则三四年甚至十余年。关键第一是切实执行第二是要随机应变第三要紧贴消费者以上三个阶段为住宅地产开发过程中，策划层面涉及的工作也只是泛泛而谈，细分到细节，还有多种情况和很多节点，但是大体覆盖了题主想知道的范围。至于题主另一个问题，侧重哪个层面我觉得，第一阶段决定布局，第二阶段决定起势，第三阶段则是实战哪一个阶段都容不得懈怠，这也是这个行业的人普遍压力大，早衰，过劳死案例多见的原因，但这也是成就感和乐趣所在。扯远了。扯回来，一、实战阶段若出问题，这往往是执行不力，或是市场有变导致，还可以及时紧抓管理监督，或是调整策略，改变打法，甚至剩余未开发产品全盘调整设计，修改报规都是常有之事。二、起势阶段若出问题，往往导致全盘绵软，销售乏力，甚至资金流出现问题，后期调整挽回颓势往往也非常困难，所以在该阶段务必兢兢业业，慎之又慎，做好全盘打算，算好细账。三、布局阶段出问题，在过去二十年，房地产基本上算是大牛市，从小到大的房地产公司从业者，很多都有“拿块地修房子就能赚钱”的迷思，所以很多人也不太会觉得在此阶段会出大问题，直到最近几年，泡沫危机频现，调控政策越发坚定，国家经济重心正在转型，越来越多的鬼城出现，越来越多房地产公司破产，才开始注意到，原来拿地风险这么大，拿地时候误判局面的失败成本这么高。这也是近来很多城市土地流拍的原因，大大小小的开发商们，在这个环节上开始怕了。个人愚见望斧正，盼交流。显示全部

一切围绕价值来进行=======================推广---》为了推动销售品牌---》为了提高附加价值销售---》为了金钱运营---》为了持续价值

我们一般把拿地前的阶段称为项目拓展，把拿地到项目开盘阶段称为销售前期，把开盘到项目交付阶段称为销售过程。这三个阶段都可以有营销策划的参与，不过从常规来讲，前面两个阶段参与得越多，后面的阶段就越轻松。一个项目是否成功起决定因素的主要有两个：拿地和项目整体定位，这两个关键节点一般也是公司一把手亲自参与的，也是一个地产项目操盘的命脉。如果营销策划，建议多参与前面两个阶段。在代理公司一般参与销售过程较多，营销策划在销售过程中的作用比较小，主要精力在营销推广，但如果遇上一个卖到中途滞销的项目，营销策划的作用会好一点，有点化腐朽为神奇的意味，但真正牛逼的营销策划一般喜欢参与项目拓展和销售前期。一炮而红或许才是皆大欢喜的场面。我不认牛逼的营销策划一定要从销售顾问做起，而应该从项目拓展开始做起，你拿的地，你自己做项目定位，最后你负责销售。把这条线走完的人，整个地产圈就没有几个，如果你做了2+次以上，你的level应该很高了。

同意楼上说法，房地产策划是一个系统高要求的工作，市场调研是基础，客户研判是关键，项目实战是根本。真正的房地产策划不仅仅是思考力很强的，而且也重于思考（报告）后的执行，我的观点是：房地产策划师就是“上马砍人，下马文章。”

重点是市场数据和市场分析 竞争对手分析 产品定位 目标人群特征和产品需求 销售方案和销售量预测 设计方案建议 如果能够提出避税和偷面积建议最好 如果你有能力做成本和收益测算的就做详细一点 没有把握的按政策法规的规定简单写一下就好 还有就是投资环境分析和政策影响等 如果有很好的想法可以提出 注重实际操作 讲重点 以上主要针对住宅 按策划侧重点顺序 非策划方案写作顺序 商业项目的话 市场调研 产品定位 销售方案最为重要亦是策划方案最难的部分 切记销售量和去化率等市场数据一定不能出错 因为这是整个策划方案的根本也是开发商最看重的 手机打字不方便 暂时就这样吧 希望帮到你

了解老板的诉求，密切关注市场，关注热点楼盘营销亮点，个人认为策划新人初期可以是一个模仿的过程。

首先要看你指的是前期策划还是后期策划。开工前为前期，完工后从销售、招商、运营等开始为后期。先说下前策吧。一般来说，从项目报告的框架来看，前策的内容包括：项目背景、企业诉求、宗地条件分析、市场分析、初步定位、竞品分析、宗地问题解决、产品落位、财务验证等。侧重点要看具体项目的情况。对于房地产项目来说，个人认为，企业诉求是很重要的，企业的财务要求和项目承担的战略要求，对项目定位、开发次序、产品落位影响很大。开发标杆项目和流量项目，很明显不同，对不对？有点懒，不想细述了~后策的话（没啥操作经验，随便看看吧），就是一般说的营销策划，全程策划，住宅项目比较简单，销售完了就完事。侧重点可能在客户拓展、广告、案场装饰、动线安排等等方面，行情不好的时候，促销方式也很重要。销售型商办项目也差不多，关键是售完就没事了。持有型商办涉及招租、运营问题，作为一个策案嘛，侧重点应该在招租。以上回答，我是基于提问者是准备入行的新人的假设来作的简单回答~

策划其实要求是很高的，要求要有相当的阅历和积累，但行业现状是很多新人一毕业就扎进来做策划，非常苦逼。既没有相关专业知识，又没有一线实战经验，我的建议是先从销售做起，直接和客户面对面，从研究客户消费心理入手，积累几年后再考虑转型策划。

（一）房地产项目市场调查研究 1、组织市场调查 2、市场分析评价 3、商务环境分析等 （二）房地产项目定位 1、目标市场确定 2、项目规划建议等 （三）房地产项目投资策划 1、项目效益评估 2、项目风险评估 3、编制商务计划书等 （四）房地产项目整合营销策划 1、营销价格策划 2、制订销售推广计划 3、营销管理和培训等 （五）房地产项目售后服务和物业管理 1、售后服务策划 2、选择物业管理方案等