投资大师宏皓认为： 楼市“二次调控”开始后的一个多月来，有一个名词就在一直搅动着房产市场中各方的神经，它就是“退房潮”。 “政策加码已经促使房产市场重新进入观望期，楼市的成交量也正在沿着二次触底的趋势发展。” “成交量的二次探底和房产调控政策的持续将使开发商资金链日趋收紧，因此成交量二次探底很可能成为引发房价开始下跌的主要因素。”无论近来退房的人是缘于新政障碍，还是出于那种像买错了东西一样有点后悔的感觉，最新的统计数据正在显示着一个客观事实：房地产成交量自10月中旬开始正在急剧下滑。如何行成“退房潮”因政策法规变化导致的退房现象主要是这样形成的：在各个城市出台“限购令”之前，因楼市反弹，许多观望已久的人们开始入市买房。买房的过程包括看房选房、办理按揭、交定金、签订认购合同、从官方网站打印买卖合同、确认后再到网上备案等步骤。完成这些流程新房需7至10天，二手房则需更长时间。而自“二次调控”开始后，一些买房者交了定金、签订了认购合同，但还没来得及网签之时，就遭遇当地“限购令”的突然出台，“限购令”规定一户家庭只能新购一套住房，且要求自发布之日起执行，因此那些没有完成网签的购房合同就在贷款、过户等方面均遭禁而只能选择退房，纠纷也随之而起。成交量“二次探底” 虽然对于已经购房者会不会退房的争论还在进行之中，但以“限购令”为首的一系列调控政策对欲购而未购房者起到威慑作用已经相当明显，刚刚过去的10月份楼市人气较9月明显逊色。 世联地产9月中下旬针对全国购房者的调查数据显示，六成购房者认为8、9月份的楼市成交回暖是短期现象。其中，一类城市购房者认为是短期反弹的比例为66.7%，明显高于二、三类城市的55.3%。9月底以来的政策加码恰恰吻合了这部分购房者的预期，强化了投资者的观望心理，因此其预计未来成交量将持续下滑，尤其是购房者认为“短期反弹”比例较高的一类城市。 世联地产研究部门发现多数城市房地产市场均经历了量跌价滞、量升价稳、量价齐跌、量升价跌、量价齐升五个阶段。与之对比，本次调控过程也呈现出极大相似性。 据统计2010年1~9月，房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。销售面积增速持续放缓将直接减少房地产销售环节中的定金、预收款及个人按揭贷款，这些资金在房地产开发资金中约占40%。 “这种低回报、高投入的局面势必将加紧开发商资金的紧张，新出台的银行按揭首付至少三成的政策也将加剧这种紧张局面。在证券市场融资被暂时关闭、信贷融资被收紧的背景下，房地产开发商资金链日渐趋紧已经明显成为一个客观的现实。” 实际发生的情况也正是如此。根据Wind资讯统计数据，截至10月28日，900多家已经披露三季报的上市公司经营性现金流已经从一季度的-230.34亿元，回升至三季度的704.10亿元。而83家房企的经营性现金流却是-623.74亿元，较去年同期的424.99亿元大幅下降246.77%。房价恶性循环的预测现在还没有发生，但房价回落已经成为近期调控政策剑指的明确目标。很多房地产投资都会将资金投入到股市上。建议投资者，投资股票。