首先，你们那个物业是按什么标准提供服务的？收费又是什么标准？他们该作哪些工作？按照合同约定完成了吗？你作为业主都了解吗？ 比如你说的消防措施，如果你们的楼建设的时候就没有，或是物业接手时有欠缺，业主委员会又没有拨钱补充，那就不是物业的责任了。邮箱也应该是建设时安装的，物业公司没有义务安装。小区里的灯也是，如果是按照路灯（相当于大街上的）建设的，那就应该归城市的路灯管理部门管理（电费也是他们出），物业无权干涉，如果是小区的设施，属于小修范围的问题一般来说应该由物业管理费支出修复（具体还要看当地的相关规定）中、大修和设备更新改造则应由业委会批准并拨款。 不过你说的物业公司收费不开发票，那是绝对不应该的！你可以向工商、税务以及物业主管部门投诉，同时如果他们不能出具发票你可以拒绝交费！ 给你提个建议，仅仅满腹埋怨于事无补，不交物业费最终会形成恶性循环??小区的设备设施无人维护，卫生环境恶化，小区的物业会因此贬值，而且其宜居性也会恶化。所以哪怕为了你自己的房子不贬值，你也应该好好了解一下有关的法律法规，以及你们的物业管理合同，以便合理地利用法律武器维护自己的权益。 我就是干物业管理的，从你的描述来看，你们的物业公司肯定有问题，但是你所提的几条很难作为物业公司工作不力的证据，所以才给你提了那几个问题。要运用法律武器维护自己的权益，你一定要注意证据！！!

物业管理条例第一章 总则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 第二章 业主及业主大会 第六条 房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业管理企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守业主公约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主...

对于物业管理而言，要想将各项工作做好，细节问题的解决是至关重要的，但是细节问题的有效解决，与物业管理人员的责任心又是密不可分的，那么如何有效地强化物业管理人员的责任心呢？ 首先，要让每一位物业管理人员都要树立为业主服务的理念，将业主当做自己的家人看待，与业主做朋友，而并非是简单的利益关系者。当把业主作为家人看待时，业主所遇到的或者是可能遇到的一些问题，物业管理人员就会提前想到。在做工作的过程中，也会很细致周到地考虑全面，因为当你家充水电费时、当你家使用电梯时等等这些细节问题，在你家里遇到这些情况时，你是怎么处理的，你希望是怎么的结果，那么你作为物业管理人员，就要想想：业主是不是也希望这样，在服务中是不是可以为业主事先准备好这些服务，此时，业主难道不会满意我们的工作服务吗？管理会差吗？所以，关键是每位物业管理人员有无这样的观念？这就需要管理者强化思想意识的培养，让全员形成共同的认识。 其次，采取精细化管理的模式，将每个人的工作职责进行细化，工作标准进行规范，约定出时间标准、质量标准，将例行例外事项区分开来，达到精细化管理的要求。在对每个岗位的工作职责进行细化梳理的过程中，我们就可以看到这个岗位的设置是不是合理，其忙闲程度如何，是否有必要设置这一岗位等；在各个岗位的工作标准约定规范之后，使得别的岗位的人员只要看到其工作职责表，就可以很清晰地明白这一岗位的工作事项与标准要求、工作程序，对于一个新任的员工，可以很快地学会该岗位的工作，这样就可以在不同岗位之间进行有效合理的调配人员，使得各岗位在忙闲不同程度时，合理有效地调配资源；同时，在各项标准很明确的情况下，管理自然就清晰了，再加之例行的工作员工做到位，例外的工作由领导做，不同能力的人员做不同的工作，达到资源有效利用，从而达到管理到位，规范运作。综上所述，观念的改变与方法的选择，是物业管理人员管理提高的两个法宝。

根据《中华人民共和国物权法》有关规定，国务院决定对《物业管理条例》进行修改，并于近日发布了修改后的《物业管理条例》。明确业主大会、业主委员会职责《条例》明确，房屋所有权人为业主。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《条例》规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主委员会应与物业服务企业订立书面物业服务合同《条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《条例》明确，物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。物业服务企业代收费用不得收取手续费《条例》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《条例》提出，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理区域内公共建筑和共用设施不得改变用途《条例》规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。《条例》明确，业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。《条例》还规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。