地下商业运作的三个关键点

地下商业的开发，近几年成为商业地产开发当中引入注目的热点之一。涌现出了仁和地产等专业的地下商业开发企业，更多的是由一帮温州老板组成的开发团，在的二、三线城市核心地段开建地下商业。

地下商业的兴起，究其原因，主要有以下三个方面，是国内地铁建设的大跃进，带来的地下商业空间的自然扩展；第二，城市核心区的地面商业空间稀缺导致，目前核心商圈的地面空间要么已经被抢占，要么因为拆迁成本巨大，无法实施，而看中地段价值的开发企业，自然而然打起了核心地段地下商业的主意；第三，是由于地下商业空间的产权化，不少地方政府，将以前只有使用权的地下商业空间，赋予其完整的商业产权，成为可以转让抵押的不动产品类，激发了投资者的投资热情。

地下商业的开发，销售，可谓是如火如荼，但是实际的经营状况，并不令人乐观，包括仁和地产开发的武汉汉正街等地方的地下商业，都遭遇了商业空置的情况。作为商业地产的一个分支，地下商业的开发与运营，应该有至少以下三个方面的关键点：

点，在空间规划上，要做到“地下商业地面化”，从人类的自然本质来讲，地面是人类活动的主要场所，从地面的开敞、进入到封闭地下空间，有一个心理转化、适应的过程，在空间规划上，地下商业要大胆的引入室外元素，比如透明的玻璃顶、植物、园林小品、甚至是虚拟化的蓝天白云，创造出一种自然的地面空间感觉。国内比较典型的代表有无锡崇安寺的地下商业街、石家庄的东方明珠地下商业街等。

第二点，在业态和品牌上，要与周边的地面商业，适当差异化。如果地下商业内引入的商家品牌只是地面的简单重复，将很难吸引到客流持续的进入地下商业消费。即使是同一个品牌商家，也希望其在经营品类或档次上，适当差异化。

第三点，自然而便利的人流导引。目前国内比较成功的地下商业，大部分具备市政属性，要么是城市道路的过街隧道，要么是地铁的通道，其具备自然的引流功能。此外，在引导人流设施上，要舍得，比如节点性的下沉式广场、自动扶梯的配置、与周边地面商业的地下直接连通等。

但是，目前地下商业的真正困难，还在于其开发模式，依然以销售商铺为主导，而零售商业业态一般3～5年的调整周期，在商铺的所有权分散到各个小业主手中的情况下，几年以后地下商业的经营困难才会真正显现！

文章来源：商业点评