国内外知名案例分析：商业改造的N种打开方式

2020-11-09 13:29:52 3房网

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从商业角度来说，这些承载特殊历史记忆的工业遗存、老旧厂房，如何处理才能在保留历史价值的基础上，贴合时代发展进程以最大程度激活商业价值，助力城市服务和社会功能推进，也将成为重要的探索趋势。

随着时代的发展，如今很多城市进入了后工业化时代，城市中有不少建筑，它们建成时承载着工业化时期特定的生产任务。在城市的发展进程中，它们的生产属性逐渐褪去，留下空空的建构物如废墟般存在。

破败老旧的厂房，由各种因素存在于市面上，若是打造得当，说他们是商业的金矿，毫不夸张。

旧工厂的改造已经不仅仅拘泥于艺术、创意这样的产业，更多的是注入了商业的元素。购物、餐饮、娱乐等商业相融相生极大丰富了改造项目的城市功能，而多元化的组合也进一步提升了改造项目在城市中的存在感，推动产业的进一步发展。

纵观国内外多个闲置空间变身商业中心的经典和创新案例，或能为相关旧改工作带来些许启发。

工业遗存厂房旧改

1、伦敦CoalDropsYard购物中心。

前身：卸煤场

特色：卸煤场变身购物中心

国内外知名案例分析：商业改造的N种打开方式

CoalDropsYard购物中心原址是修建于1850-60年代的卸煤场，曾专门用于储存和中转由英格兰北部铁路运送过来的煤块。

在国王十字发展协会的委托下，由两座相邻的19世纪煤炭仓库改建而成，作为2018年度国外改造项目，CoalDropsYard购物中心曾在国内掀起一番热度。

项目的挑战在于要使两座破旧的建筑物和狭长的线性场地蜕变为一座活跃的购物中心，因此项目团队在原先的两座三角形屋顶上延伸出35米宽的扩建部分，在空中链接相交，同时定义出庭院的位置、构造出顺畅的交通流线，为建筑赋予了一个具有凝聚力的中央区域。

项目致力于强调工业建筑所拥有的独特肌理和历史，同时打造一个统一而现代的公共空间和购物目的地。因此设计师在改造之时，在必要的地方及新扩建的部分赋予了与老式铁器、砖料、石板、木板以及鹅卵石相似的肌理和色调，以及与年代更近的标牌和涂鸦共同为商场带来独特的个性。

据悉，购物中心总面积为10万平方英尺，包含购物、餐饮和活动区域，一系列街道在水平和垂直方向上形成连接。

商场中包含55个不同面积的零售单元，适用于从快闪店到大规模品牌店等各种类型的零售方式，与一般的扁平化购物体验形成了鲜明的对比。

2、西安量子晨旧厂房改造项目。

随着时代的更迭变化，如今很多城市都步入了后工业化时代。关于旧厂改造如何推动城市更新也因此成为当下城市革新发展的新命题。

西安量子晨是在原西安太阳锅巴厂旧址上改造而成的项目，在保留太阳锅巴厂原址水塔、烟囱等标志性建筑的基础上，没有选择推倒重建，而是通过“填充”的设计思路，以低密度、高品质、低层高的多元空间融合打造不同场景的主题板块。

不仅在建筑风格上用老城记忆融合新时尚，还通过电竞、电音等更加年轻的业态来筛选客群。

依托母公司强大的电竞娱乐基因，打造的VSPN电竞中心，已成功举办了首届PEL和平精英职业联赛。

除了以电竞作为特色，西安量子晨相比较传统的购物中心，以开放式的街区传达自由共享的精神理念，结合联合办公、国际电音、设计酒店、世界美食、潮流购物、运动健身、音乐现场、滑板公园等多元化业态，给予年轻客群体验式消费的深度选择。

3、上海船厂1862

前身：造船厂

特色：百年历史船厂变身多功能文化商业场所

船厂1862的项目基地位于上海市浦东新区陆家嘴，北侧面向黄浦江，在历史上，这一带遍布造船厂。船厂竣工于1972年并投入运营，直到2005年停止运营。

业主从2000年代开始，将停止运营的船厂一带以艺术、文化与经济为主重新定位，进行开发。开放时初期，几乎所有的船厂被拆除，一座留下的船厂周围便是商场、办公楼、酒店、高层住宅等。

这座船厂是由东西方向长度200m、南北方向宽度45m、净高26m、柱网间距为12m×30m组成的一个巨大的通透空间，由世界建筑大师隈研吾主持改造。在建筑方面，项目团队限度的保留了船厂的原有结构，保存“工业建筑遗迹”的历史价值。

4种不同颜色的陶砖被串连吊挂，与原有砖墙质感相协调。

位于船厂东侧的剧场

在历史价值之上，上海船厂1862还将艺术价值和商业开发价值融入其中。在船厂186226000㎡的商业空间内，分布有剧院、多功能厅、商业店铺三个功能区，地上五层、地下一层，包含800座中型艺术剧院——1862时尚艺术中心、约16000㎡的沉浸式艺术商业中心等，内涵汽车品牌体验中心、精品零售、高端餐饮、艺术商店和画廊等多种业态，正成为上海“永不落幕的舞台、永不间断的展览、永不退潮的时尚”。

4、英国肯特蓝水购物中心。

前身：废旧矿场

特色：废弃矿场变身欧洲郊区型购物中心

蓝水购物中心位于伦敦东南部的肯特州，项目原址是一座废弃矿场。由世界、澳洲的购物中心开发商LendLease操盘改造后，变成了一座以“自然生态＋购物＋休闲”为主线的购物中心，成为英国乃至欧洲购物中心的标杆项目。

项目占地面积为21.45万㎡、总建筑面积达15.57万平米、总投资7.3亿美元（约45亿元人民币），是当时全英国的购物中心，同时也是欧洲的郊区型购物中心。

建筑主体地面2层，由室内步行街相连的三栋主体建筑组成，包含超过三百家品牌店，经营内容囊括流行服饰、珠宝、旅游用品等，此外，另设有三个不同的村落概念，包含餐饮、娱乐及推广活动设施，为英国乃至全世界提供了大型零售及休闲商业空间。

在交通方面，Bluewater购物中心位于伦敦东南部，距伦敦市中心仅30，从法国巴黎乘火车来此也仅2个半的，项目紧邻多条高速路，为方便开私家车的顾客到访，Bluewater购物中心还在周围设置了13，000个停车位，覆盖周边众多居民及各地旅游消费者。即使远离传统商业聚集地，其精准的定位、格调和交通相结合，同样赢得了消费者的青睐。

自项目开业后的近20年间一直保持着超高人气，年客流量逾3000万人次，深受国内外游客的亲睐。

2018年，GlobalDate从购物中心表现、可持续性、创新和体验四个方面，对英国200个区域型购物中心进行次综合评比分析，蓝水购物中心位居前三。

火车站旧改、火车身再利用

1、日本神田万世桥。

前身：火车站神田站

特色：东京历史最悠久的火车站

新万世桥站高架下外部

日本神田万世桥综合商业区是包括一栋办公塔楼、诸多商店和公共空间设计在内的一个大范围改造项目的一部分，在东京历史最悠久的火车站——神田站的基础上改造而成。

神田火车站最初建设于1912年，自1943年废站后因年代久远逐渐老旧，在2012年7月由JR东日本公司宣布重新开发整修，并于2013年的九月变身成一个摩登又复古的商业设施“mAAchecuteKANDAMANSEIBASHI（神田万世桥）”重新登场。

设施内部

以白色为基调的铁道高架下空间

能和列车“”接触的观景台

作为贯穿整个东京城东西的铁路干线—中央线的一部分，上层的站点轨道目前仍在使用。

因此，改造后的神田万世桥充分利用旧车站内与站台的空间，重新规划出花店、“创作料理”店、展望咖啡厅、红酒专卖店、铁道相关礼品店、日本手工艺品店等特色商家，如在轨道间设计了一座长条形的咖啡店等，既保留了车站原有的架构与风貌，可以见证百年楼梯与斑驳壁面的悠久历史；也加入了简约大方的现代风格设计，透过玻璃幕墙无障碍欣赏电车从甲板两旁穿梭而过的身影，完美打造出了一个高品味的消费空间。

2、辽宁火车创意小镇。

辽宁大连市将淘汰的绿皮火车进行改造，打造集文创、商业为一体的青年创业创意社区，建成占地2万㎡的双创火车小镇，共有20节绿皮火车车厢。目前有社区便利店、创意花坊、连锁简餐等创业项目入驻创意小镇。

辽宁火车创意小镇餐厅

辽宁火车创意小镇花店

菜市场、宰牲场旧改

1、“雷阿勒”商城（LesHalles）。

前身：“雷阿勒”菜市场

特色：城市轨道交通站域公共空间重塑

雷阿勒商场所在的街区是巴黎最古老的城区，在12世纪自法国是巴黎的中央食品贩卖市场，被称为“巴黎之胃”。

雷阿勒街区也是巴黎的公共交通枢纽，随着建于20世纪70年代的末的综合体建筑与公其花园逐渐暴露出的社会问题，无法适应现代城市发展需求和人口增长带来的压力，雷阿勒在经过几次重建后，被政府规划改造成为了一个全新的城市公共空间和商业中心。

拆除中的“巴黎之胃”

改造后的雷阿勒一度采用城市设计的思想，在都市交通层面，为换乘旅客提供良好的缓冲环境；城市结构层面，改变了雷阿勒与蓬皮杜中心、西侧的卢浮宫、东侧的巴士底区域，北侧的塞纳河，南侧的林阴大道之间的离散状态，即创造内在呼应；街区层面，给予居民、游客更好的放松、活动区域。