商业物业的开发过程中，商铺的分割是整体规划的一个重要步骤，商铺分割的合理与否将在很大程度上影响到商铺销售力的提升，也会影响到物业自身的经营和管理。科学合理的铺位划分将会使经营商户的利润得以充分的体现，商业物业形象将更加鲜明，层次更为丰富，同时也将使消费者的消费行为及过程更加顺畅和轻松愉快，形成良性循环。
业态定位决定分割标准
没有规矩，不成方圆，商铺分割不能盲目的进行，在着手进行铺位分割前，首先要确定铺位分割的标准，而铺位分割标准的确定主要取决于项目的业态定位。
在零售的分割标准中，街铺、内铺的分割标准都不同；对于零售主题商城的分割甚至还分为铺位和柜台的区别等。
在以经营为导向的商铺营销时代，铺位分割也已经不是一味“划小铺划蚂蚁铺”的时代；铺位分割固然要考虑到销售的压力，但这并不意味着一味的划小；
要寻求销售和经营的平衡点，做到兼顾销售、招商与经营。
铺位分割的三要素：通道、开间和进深
在明确了铺位分割标准的基础上，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。
这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别，开间和进深需要注意二者之间的合理比例。譬如，开间和进深的比例不宜超过4，以保证每间铺位的适用性。
不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。
在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。
死角铺位的处理也需注重，任何一个卖场在进行铺位分割的过程中都或多或少的遇到此类问题。
根据经验，对于铺位分割的死角我们可以通过在保证整体实用率不至太低的前提下，适当的划分休闲区，以增加死角区域对人流吸引力的砝码，从而在一定程度上解决铺位死角。
商铺分割的原则
1、主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。不同性质的商业种类，对分割有不同的要求。
如果项目某个楼层业态规划，将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
2、人性化的原则。
即分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。这句话包含两层意思：，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
3、科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。这是提高使用率，降低公摊比例的有效途径。
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
目前商铺分割存在的问题
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达 50% ）的直接原因。不合理的地方主要表现在以下几个方面：
1、商铺分割不规则。
从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于 4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2、辅助功能区太多。
辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。三多不除，公摊不减。
楼梯：目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。建议在消防标准范围内相应设置即可。
厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市，2万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有1个公共厕所，世界500强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。
空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。
3、通道分割不合理。
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。
一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。
另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。
按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。
关于公摊比例过高的解决建议
商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
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