北京写字楼需求分化 数据中心成投资热点

截至目前，房地产投资顾问机构“五大行”世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、太平戴维斯、仲量联行均发布了第三季度北京房地产市场报告。

由于样本选择不同，各家机构数据稍有差异，但五大行报告中的共性趋势明显：北京写字楼空置率攀升、数据中心成为本季度热门投资领域。

空置率方面，五大行数据显示，北京写字楼市场第三季度空置率在13.9％到17.5％不等。高力国际和戴德梁行数据显示，叠加疫情影响和供应高峰因素，今年北京写字楼市场整体空置率创下十年来新高。

高力国际判断，未来15个月，北京将迎来近200万平方米的新增供应，供需失衡的态势会加剧并延续到2021年，空置率明年将触顶到近25％。

虽然空置率高企，但各个区域分化明显。

高力国际数据显示，上地区域产业园今年第三季度租金环比上升至167.5元／月／平方米，空置率环比下降至9.9％，在北京写字楼市场中“一枝独秀”，这源自背后的市场需求。

字节跳动、滴滴、好未来、作业帮、快手是被行业重复提及的企业。“都在快速扩张，而且都是1万-2万平方米这么大面积，上地的产业园交易太活跃，一个季度大概能租7、8万平方米，而且客户在谈同一个面积，逆势上扬没办法。”某业内人士透露。

不难理解，这一串企业名单背后代表的短视频、在线教育等行业，在疫情之下几乎没受负面影响。相反，疫情反而帮其教育市场，催生业务。

世邦魏理仕报告指出，在大数据、新媒体为主导的TMT行业及保险、证券及基金为主的金融行业的搬迁和扩租需求的拉动下，全市新租交易总量环比上升20％。

但并不是所有互联网企业都从中受益，相比上地，消费和文化产业更为集中的望京区域写字楼遇冷。

高力国际数据显示，望京-酒仙桥商圈第三季度的空置率为14.9％，同比环比均上升2.2％，平均租金254.9元／月／平方米，同比下降12.3％，为北京市各商圈同比降幅第二。

同样，分化也出现在不同等级的写字楼间。

高力国际数据显示，乙级写字楼整体空置环比上升1.4％至14.9％左右，租金环比下降1.9％到241元／月／平方米。同时，本季度出现负13万平方米的净吸纳量，这意味着乙级楼宇在本季度有大量空置面积出现。

究其原因，一方面，随着甲级楼宇的租金逐步降低，市场已经出现一些期望改善办公环境的租户从乙级搬到甲级的现象；另一方面，疫情对中小企业的持续性影响最终在三季度数据上有了明显体现，他们开始搬迁、缩减面积或退出市场。

写字楼市场之外，“五大行”数据显示，数据中心投资热度快速提升。

仲量联行数据显示，三季度，北京市场录得至少七个数据中心物业成交，其中包括一个位于通州的数据中心项目，由万国数据和中信产业基金联合收购。此外，万国数据也完成了对顺义三个数据中心的收购。

“随着时间进入下半年，我们看到投资者持续在北京追逐投资机会，关注长期战略布局，对未来市场表现持有较强信心”，仲量联行华北区投资部总监王刚表示，在今年的最后几个月，预计市场中将有更多数据中心的大宗交易完成。“但考虑到疫情对市场的影响，2020年总交易额将会与2019年的高值存在一定差距，不过，相较其他市场而言，北京2020年前三季度投资市场表现整体稳定，预计这一趋势在年末仍将持续。”

太平戴维斯也表示，作为非传统投资标的，数据中心建设与需求持续增长，已成为投资市场的新亮点，在未来，此类投资交易将会更多发生。