受疫情影响，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战。但同时，疫情加速互联网时代消费习惯变革，商业地产行业的新格局将逐渐形成。短期来看，市场整体量价均面临下行压力。目前，国内疫情防控工作取得重大战略成果，中央层面“不把房地产作为短期刺激经济的手段”的基调并未改变。但房地产行业在经济发展中发挥着压舱石和稳定器的重要作用，后疫情时代的经济复苏也使得各地方政府政策边际宽松的概率增加，因此房地产行业整体具有较强韧性，将逐渐回归平稳运行态势。
后疫情时代我国商业地产的转型发展是行业必然趋势。在新的产业链分工、商业模式、投融资模式下，商业地产行业有望引入长期外部权益资金缓释杠杆风险，有望通过专业运营不断提升资产内在价值，有望形成良性的投融资循环，行业最终将实现更高的整体，获得持续健康发展。
商业地产转型发展是当务之急
从供需关系看，我国商业地产（本文主要讨论办公地产和零售地产）存量已高达约50万亿元，相比住宅率先进入了存量运营阶段；重点城市的商业地产已经表现出明显的供大于求，物业空置率上升明显。以办公物业为例，由于新增供应量较多叠加实体经济增速下降，导致需求端承压，2019年北京、上海、深圳三地商业写字楼空置率持续上升。截至2019年底，北京甲级写字楼的空置率达到15.9%，上海达到19.3%，深圳达到22.0%，均为近十年值。
从商业模式看，我国商业地产行业目前以开发商自投、自建、自管的重资产模式为主流，尽管房地产企业持有大量的优质商业地产，但多为债务融资且盘活渠道有限。在国内经济整体降杠杆的环境下，历史遗留的高杠杆负债难以通过借新还旧的方式来维系，激进的杠杆比例和昂贵的融资成本不断侵蚀经营，已对国内商业地产的可持续经营造成了较严重的负面影响。
新冠肺炎疫情期间，虽然各地政府出台了一系列对商业地产的扶持举措来稳定市场、提振信心，但疫情无疑给商业地产增加了额外的系统性下行冲击。一方面，商业地产需求主要来自中小企业，疫情导致中小企业商业活动停滞、经营压力增大，减少或延迟商业地产的市场需求，空置率短期急升，并可能使得长期出租率和租金水平承压；另一方面，为应对疫情，商业地产的运营方纷纷自发减免租金。这些都导致商业地产经营收入的大幅缩水，投资降低，资产价格下行压力增加，影响投资人对商业地产的投资信心，市场交易活跃度显著下降。随着行业加速分化，经营管理能力较差的商业地产将会面临更大的市场压力。
后疫情时代，商业地产持续健康发展的重要性凸显。首先，商业地产具有不可替代性。远程办公和共享工具的确是提高办公效率的手段，可以改进写字楼使用的灵活性、便捷性、效率性，但并不会带来革命性的变化，也不能完全取代线下的实体办公，后疫情时代集中办公依然是企业。对零售物业而言，人们在后疫情时代仍然需要线下体验、交流、互动的实体场景，这些都无法完全被线上服务替代。其次，商业地产是经营性物业，为实体经济发展提供空间服务，能够创造稳定的经营性现金流，属于价值投资范畴，并不违背“房住不炒”的原则，与住宅有本质区别。商业地产的良性运转和持续稳定发展，有利于疫情后的社会稳定，有利于加快复工复产、提振消费、激发商业经济活力，有利于为广大人民群众创造更美好的生活服务。因此，商业地产行业在后疫情时代的转型发展成为当务之急。
商业地产投资力度正在反弹
为什么会认为传统零售正在酝酿一个新风口呢？理由很简单，近5年对商业地产投资的情况数据，在2015年时，我国资本市场对于商业营业用房投资占比高达15.2%，但进入2016年开始，这个投资占比在不断下降，到了2019年仅剩10%！但有趣的是，2020年上半年，投资占比飙升到9.4%，相信下半年这个占比还会持续上涨。简单来说，资本市场已经有了重新捡起商业地产的念头，投资占比有所反弹。
受到投资占比的影响，商业商用房的新开工占比和销售占比均呈现上升的趋势，在这样的背景下，原则上商铺的租赁市场也会跟着上涨，但事情恰恰相反。由于上半年的行情不佳，商铺的需求量锐减，这也使得租赁市场的租金不断下调，来迎合市场的变化。
据有关部门采集100条商业街和购物中心的租金变化得出以下数据：这100条商业街现在的租金是每平方米每天25.1元，环比下降幅度2.41%；而购物中心现在的租金是每平方米每天26.8元，环比同样下降1.09%。这两个100的数据足以代表我国现在商业用房租赁市场的行情，换句话说：我国上半年有超过80%的商业用房出现租金下调的情况，并且还在继续下调。
购物中心陆续恢复运营，企业开始并购之旅
众所周知，商业地产是一个需要大资金维持的行业，今年上半年许多企业出现资金链断裂，而之间支持的企业开始并购，因为并购是版图扩张最直接的方式。商业地产企业的并购充分说明了商业地产的价值，和佐证了现在正处于行业的低点。换句话说，大企业不断给商业地产行业注资，说明传统零售不会被替代。
从商业地产市场的行情来看，许多大资本已经盯上了这块“肥肉”，而传统零售业正处于洗牌期，传统零售中的大部分竞争对手已经被淘汰出局，这个时候入场，不仅可以享受到政策的扶持，而且还可以享受到低租金的福利！中指研究院表示：今年的消费零售额会和2019年持平，约在40万亿左右！不出意外的话，接下来将会有一场补偿性消费热潮，所有风口必要因素都已经具备，你敢踩上这个风口吗？
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