电商冲击下的商业地产客层定位

众所周知，目前商业地产领域竞争十分激烈，各大商业地产开发商都在绞尽脑汁的用一切办法提高客流，提升业绩。有的通过合理的布局确实提高了一定的客流，有的是事倍功半，再加上电商分流、同行竞争的影响，市场环境非常严峻。作为商业街，面对这一严峻的市场问题当然的快速的做出反应。以往传统的商业街，消费模式单一，不用担心客流问题，现在却不得不重视这个问题，现在的商业街客群不能再向以往那样没有明确的目标定位了。

飙马商业地产认为，商业街的客群定位取决于市场环境和商业街本身，前者因为是根据市场环境灵活多变的，后者则是项目具体想做哪些方面的。商业街的客群定位，做大，除了可以定位周边舒适公里范围内的消费者，还可以包括区域外的消费者，甚至可以辐射到，例如南京夫子庙、新街口、北京王府井等。做小，可以定位本市范围的消费者，例如武汉江汉路步行街、光谷步行街、南昌中山路步行街等。

商业街根据不同的类型，进行不同的客群定位。依托景点开发的商业街，面对的是各地的游客，客群定位在辐射上就要做大。位于省会城市的商业街，如果规模足够大，甚至超过了10万平方米，定位就要以辐射省内及周边客群。如果商业街的规模不是很大，在定位上就要走专业化之路了，以本区域的消费客群为主。

商业街客群定位之前，飙马商业地产建议先对周边区域进行详细的市场调研，了解周边消费市场的具体情况，消费特点，消费人群的组成，受欢迎的消费品，消费者年龄组成，竞争项目，等特点。如果是现在开发的商业街，建议进行差异化定位，避免直接的与市场上已经运营的商业体之间发生直接的竞争。具体表现为，周边数公里范围内的人群组成，儿童居多可以考虑定位儿童主题商业街。女性居多，可以考虑定位女性主题商业街。白领居多，可以考虑定位为白领主题商业街区。夜生活丰富，可以考虑定位夜生活主题商业街区。针对当地市场环境进行定位。这样才能紧紧的迎合消费者的需求，正确的定位。

一些商业街由于战略规划的不同，定位的比较模糊，像定位全客层。这种做法理想上是好的，实际操作起来确是困难重重，当今市场上，能做到全客层的商业项目几乎没有，即便是万达、华润、银泰、龙湖、凯德那样的商业巨头也没有做到全客层，鱼和熊掌不可兼得。与其做到全客层，倒不如做到主要的客层，二八定律，服务好主要的客层就保障了业绩。

因此，在定位上要做出符合商业市场的规律，切不可盲目定位，广东东莞有个号称100多万平的商业大项目，宣称定位整个华南区域，辐射整个华南区域，结果由于盲目的贪大求全，没有一个正确的清晰的市场定位，导致后期运营起来困难重重，多次寻求变革无效之后，最后不得已只能低价转让。因此，商业地产的客群定位不是信手拈来的，而是建立在对区域市场充分详细的调研之后合理的做出的。