从开发角度看商业地产的租售组合

2019年里，开发商除了加紧布局购物中心外，商业地产也在不断的被刷新规模。越来越多的开发商布局开发商业地产。开发商布局商业地产有很多种形式，飙马中国商业地产顾问机构探访过市场上对外出租、销售店铺的商业地产，有两种形式，一种是自持，出租商业地产店铺。另外一种是出售商业地产店铺。其中出售店铺的形式里面有会有这两种情况：，购买者自行使用或者出租店铺。第二，开发商成立运营公司，统一从购买者手里租回店铺，统一经营管理，给予一定年限的返租。从商业风险角度分析来看，开发商自持招租的形式风险是的，直接购买商铺自行使用的风险是的。由开发商成立运营公司进行返租形式也是存在一定的风险的。进行简单的分析一下这三种情况；

1、商业地产店铺自持，招租；这种情况标志着开发商实力强大，资金充足，不需要销售商铺来获得现金流，也会进行统一的业态规划，各方都会受益。

2、商业地产店铺购买自行决定使用；这种情况说明开发商资金实力不够强大，需要出售商铺来偿还贷款，商业地产的业态也会杂乱无章，没有统一规划，缺乏吸引客流的整体布局，生意一般都不太好；

3、商业地产售后返租；这种情况表面上看起来更像是种和第二种的结合，既使开发商获得了现金流，又使购买者的商铺租了出去，但是也会有风险，返租多长时间？返租期内部继续返租了怎么办？时间过了之后怎么办？

这些都以上三点内容是从承租者或者购买者的角度来看得出的分析。那么对于开发商开发商业地产来说，这三种形式会面临着那些情况呢？也简单的分析一下：

1、商业地产店铺自持，招租；这种形式，开发商当然希望优先招商与商业地产定位相符合的知名品牌商家，并且希望是直营店，而不是加盟店。

2、商业地产店铺购买自行决定使用；这种情况开发商迫切需要资金来缓解银行贷款和项目运营，希望利用好项目的优势和优惠条件，吸引购买者，最快的销售完商铺，回笼资金。

3、商业地产售后返租；这种情况，开发商依然是希望商铺能以最快的方式销售出去，先把成本和利润收回来，再进行接下来的后续运营开发，如果轻资产运营做得好，可以做下去，如果做得不好，待合同到期后再撤出。

以上是从开发商角度来分析三种形式的结果，对于开发商来说开发风险的是商业地产的店铺直接销售出去，商业地产售后返租风险次之，商业地产店铺自持的风险。值得注意的是，售后返租被有些开发商给玩的有点过了，有些开发商打折售后返租的幌子，待资金回笼后，仅仅返租一段时间就不再返租了，有的因为资金链断裂或者跑路了，导致购买商铺的投资者血本无归。所以，不管是购买方、承租方、还是开发商，都需要明确自己的思路，需要遵循市场规律，做出正确的决策。