商铺返租是“馅饼”还是“陷阱”？深度揭秘各种套路！

近几年，随着互联网商业平台的进一步发展，南昌许多实体店商业模式的生存空间被进一步压缩，这就导致了商铺投资者对此种方向的投资多持谨慎态度。

为了打消商铺投资者对实体商铺租赁、升职空间会变小的顾虑，南昌返租的营销模式因此而诞生。

所谓返租，就是开发商在一定的年限内保证投资者的。看上去似乎是给商铺投资者吃了颗定心丸，帮他们降低了投资风险。

事实真是如此吗？我们通过两个项目的返租政策来分析。

个是位于南京路名为【某药谷】的商业项目：

一楼单价34000，返租后22000左右，二楼单价22000，返租后16000左右，三楼单价18000，返租后11000左右。

1楼2楼包管理7年，前四年的租金按总房价的7%一次性抵扣在总房款，前五年到第七年是按当时的租金二八分成。

3楼包管40年，前4年的租金按总房价的7%一次性抵扣在总房款，第5年到40年都是八二分成，十年有回购政策，按合同价的140%回购。

第二个是位于洪城路名为【某府井】的项目：

每平米售价为：一楼8至14万，二楼：5.8万，三楼：5万，四楼：4.5万，二十年。

返租：1-5年 5.5%，6-10年 6%，11-15年 7%，16-20年 8%，前5年每年拿出3%，共15%直接抵扣房款，按抵扣前计算， 剩余2.5%每个季度返租。

以上两个项目基本是当下各个商业项目返租政策的缩影，看似非常合理，实则暗藏玄机。

首先，租金抵扣房款可掩盖商铺价格的虚高。以某府井项目为例，该项目地处老城区商业繁华地段，人口密集，交通便利，但返租政策却巧妙的掩盖了其售价十四万每平米已超出现有商业价值的事实。

此价格已经直逼一线城市的商业地块价格，做为一个三线城市，后续商业发展空间终究有限，其后续价值空间已被开发商在时间就掠夺干净，高价值性、低性价比的本质却被返租政策给掩盖的严严实实。

商业地产投资十年内没能收回成本就属高风险项目。投资此项目却需二十年才可收回投资成本，如再把年百分五至百分八的通货膨胀率算进去，对此项目收回成本的时间我们只能呵呵一声了。

其次，返租政策实为开发商融资披上了一件好看的外衣。因为租金已经用来抵扣部分房款，某药谷是四年的租金，某府井是五年，也就是说，投资了这些商铺的投资者交齐了剩余房款后，四年内将不会再有租金，开发商只需前期投入很少的一部分立项资金，就可以用购买者们的钱来慢慢的打造这个项目。

如果项目打造成功，他们可以继续坐金分成，如打造失败，这种返租政策就很容易使购买人陷进类似庞氏骗局的金融陷井里。后续收到的租金很可能只是自己前期的部分购房款，直至开发商资金链断裂。再接下来……，大家自己想吧。

在此提醒大家，商铺投资考量的不仅仅是位置，还要看招商规划，前期售价，后期发展等形成的综合性价比。莫要被一些开发商炫丽的营销手段给迷惑。