合景泰富集团：业绩规模迎高质量增长 多元协同谋发展新篇

2020年5月13日，由北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”于线上隆重举行。

研究组在总结历年研究经验的基础上，从盈利性、成长性、运营效率、财务稳健性、市场表现等方面对房地产公司进行系统、全面的评价，从中发掘具有良好成长潜力和投资价值、值得资本市场关注的房地产公司，为投资者提供科学全面的投资参考依据。

在此次研究中，合景泰富集团（HK.1813）凭借出色的综合运营实力、稳健向好的财务表现、较强的盈利能力、多元协同的发展布局，蝉联“2020中国大陆在港上市房地产公司综合实力10”，位列第9名；同时，还荣获“2020值得资本市场关注的房地产公司”殊荣。

经营规模：稳步扩张，实现有质量增长

2019年，合景泰富集团紧抓城市发展结构性机遇，迎合主流需求打造适销对路产品，成交规模再创历史新高。2019年全年，合景泰富集团录得全年预售额861.1亿元（单位：人民币，下同），同比增长31.5%，超额完成了2019年销售目标；全年累计预售面积为491.9万平方米，同比增长24.1%。2017-2019年间，合景泰富集团预售额增速显著，过去两年复合增长率为50.5%。

图 合景泰富集团近三年销售额及增长率

与此同时，企业资产总额稳步提升。截至2019年底，合景泰富集团的总资产规模保持一定的增速稳定增长，突破2000亿元，同比增长16.1%至2143.23亿元，五年间复合增长率为28.1%。在总资产增长的同时，合景泰富集团保持着良好的资产增长质量，净资产规模达到382.4亿元，同比增长20.4%。

图 合景泰富集团近五年资产规模及增长率

盈利能力：增收又增利，核心指标向好

2019年，合景泰富集团按权益合并收入约人民币389.5亿元, 同比大幅增长72.4%；核心利润52.1亿元, 同比增长36.8%，增幅显著；同时，合景泰富集团也保持着行业领先的利润率水平，录得按权益合并核心毛利率及按权益合并净利润率分别为31.8%及25.8%。2015-2019年间，按权益合并收入、核心利润的五年复合增长率分别为23.9%、19.0%，并维持着行业内较高的盈利水平。

图 合景泰富集团近五年收入及利润增长率

财务稳健：保持稳健，多举措保障现金流

伴随近年房地产金融展开全面去杠杆,房企面临的金融环境趋紧，叠加新冠疫情利空因素影响，房企资金链承压，健康稳健的财务现状对企业尤为重要。通过分析，2019年合景泰富集团继续保持了稳健风格，财务安全边际高。

手持充足现金。截至2019年12月底，合景泰富集团录得现金及银行结余的账面金额为人民币567.3亿元，充足现金将有助于提升集团的抗风险能力。

创新融资渠道。2019年上半年，合景泰富集团成功获取深交所批准的市场首单储架式商业物业CMBS人民币100亿元额度，并于同年7月成功发行首期人民币19亿元，发行利率5.3%，受市场高度关注和投资者追捧。

紧抓境内外发债窗口。境内债方面，集团旗下境内单一主体广州合景已取得上交所非公开发行公司债券80亿无异议函，并于2020年3月成功发行首期人民币10亿元，2+1年期，发行利率5.75%。境外债方面，2020年1月集团成功发行7年期的3亿美元债，发行利率为7.4%。

债务结构健康。2019年，合景泰富集团通过强化合同销售及回款、拓展多元融资渠道等方式，有效增强了企业的短期偿债能力。报告期内，合景泰富集团平均融资成本保持在6.4%的稳定水平。从负债结构看，以中长期债务为主，一年内到期的债务占总有息负债仅约28%，境内外债券2020年上半年均无刚性兑付需求，显示公司整体债务期限结构健康，抗风险能力较强。

表 2019年至今合景泰富集团境外债发行情况

股东回报：价值创造能力提高，股息率高达8.8%

受益收入及利润持续强劲增长，合景泰富集团不断提高股息率回馈股东，增强投资者投资动力。末期派息每股人民币0.42元，连同中期派息每股人民币0.32元，全年派息每股人民币0.74元，同比增长32%，股息率高达8.8%（按2020年3月25日的股价计算），多家大行均认为亮眼的业绩及丰厚的股息大大提振了市场信心。

投资价值：各业务稳健发展，增长前景可期

从物业销售前景看，根据现有土储、计划新开工及推盘时间，合景泰富集团预期2020年总可售货值达人民币1,700亿元。其中，按区域划分，粤港澳大湾区占比42%，长三角区域占比28%；按城市等级划分，一二线城市占比88%。此外，合景泰富集团在城市更新方面亦获新突破。已扎根广州、深圳、佛山，覆盖3市11区共26个项目，预估旧改项目提供总可售货值约5,850亿元，提供总可售建筑面积1,373万平方米。未来，城市更新将为其补充大湾区核心城市中心城区一经济圈的优质土储，持续释放可售货值。充足优质的可售货值将支撑集团销售规模的进一步增长，企业业绩增长可期。

从业务布局看，在深度发展地产板块的同时，合景泰富集团综合运营商业板块，赋能整合产城板块、精准布局教育板块、加快拓展酒店板块、全面进军长租公寓板块、快速推进文旅板块，积极探索大健康板块，将成为合景泰富集团快速均衡发展的新引擎。随着更多的商场和写字楼等投资物业未来投入运营，企业持续性经营收入将快速增长；物业管理业务增长加速及潜在分拆计划亦将助力企业价值提升。

值得关注的是，经过多年市场沉淀与打磨，合景泰富集团已构建具有合景基因的全业态商业链。而随着旗下商业项目陆续开业和运营趋于成熟，合景泰富集团投资性物业进入收成期，为集团提供稳定的现金流入与利润支撑。据财报披露，2019年合景泰富集团权益持续性经营收入较2018年同期大幅增长49%至24.3亿元。旗下已开业8个商场、8个写字楼及17个酒店，均位于一二线城市核心地段及新经济区。其中，成熟商场经营利润率达到52%，成熟写字楼经营利润率达86%。

图 合景泰富集团业务体系

出色的业绩及稳健的增长前景获得了中外资机构的一致认可，各机构先后发布研究报告对合景泰富集团的业绩给予了正面评价。

表 部分投行评级及目标价

结语

2019年，合景泰富集团在经营规模、盈利能力、多元业务、股东回报等方面均交出了不俗的成绩单，实现规模与利润的双提升。2020年合景泰富集团迎来其成立25周年的重要时刻，以创新求变，协同共生为主基调，合景泰富集团将以更具竞争力的团队、以客户为中心的高品质产品、更精细高效的管理模式，为下一个25年注入新动力，实现企业跃升，提升企业投资价值。