地下商业——不计容积率的地下金矿

合理的使用城市地下空间，发展地下商业是城市商业成熟的标志之一，尤其是在土地资源日益匮乏的一二线城市中，科学、规律、合理有效的发展地下商业显得尤为重要。从空间发展战略来看，发展地下商业是增加城市商业成熟度的一个重要因素，是形成立体商业的重要环节，也是实现商业地产整合城市景观和空间资源的需求，立体商业的概念将会成为国内商业发展的必然趋势。

近年来中国的商业街飞速发展，早已突破了直供买卖的固定模式，综合性也却来越强，表现为餐饮街、购物街、休闲街、娱乐街、体验街为一体的多功能生活中心，建筑形态也变得更加街区化、立体化，上至高楼下至地底，呈现为经营业态多样化于一体的综合趋势。因此中国的地下商业街近几年也是发展火热。其主要原因，一是人防工程的需要，平战结合的使用设施。二是地面土地资源短缺，部分商业不得已转入地下。第三则是因为”城市病“，城市里交通恶化，中心地带拥挤不堪，给地下商业带来了新的机会。

转移到地下的商业街依旧面临很多问题，最主要的就是开发成本，地下商业街的开发成本要比地面商业高两到三倍，再加上一些设施，通风、给排水、等耗能要按照不低于地面的标准来计算，成本要比地上高很多。其次则是高难度，主要体现在两个方面，方面是经营难度，地下商业的客源是一大问题，消费者往往更青睐方便的地面商业，另一个难题就是法律难度，开发地下商业很容易造成产权纠纷，导致投资人也不敢轻易入手。地下商业也很容易受到地面商业压制，地上商业的业态、客流主体、消费需求都会对下造成影响，大部分经营状况良好的地下街都与地面商铺业态组合良好。业绩不好的地下商业则对应的地面商业一般也是销售惨淡。

有些区位不好的地下商业也能很火爆，特色、品牌、服务是去的消费者认可的关键，大品牌、配套设施完善、有特色的地下商业街也能成为消费者的购物场所，还要注意空间环境对地下商业业态的影响，确定地下商业街业态，一定要认真聘请专业策划机构进行调研分析，决不能想当然的推断，通过数据分析得来的结果往往更精准，搞清楚业态定位与相关诉求的关联，比如开超市，必须要对周边居住人口的消费习惯、购物需求、交通工具等相关信息进行调研，要建设特色地下商业也需要研究对应消费者的整体购物需求，不然很容易造成定位失误影响客流量。

地下商业同时也有很多捷径，比如和交通枢纽连接在一起的项目。深圳、香港、南京等地的地铁周围地下商业发达，特殊的自然条件也对地下商业适用，东北地区比较寒冷，沿海地区比较炎热，糟糕的天气反而给室内商业和地下商业带来了机会。

地下商业形态万千，并不是只有街区的形态。

公园型：我国各个城市都有很多公园，公园良好的生态环境和大批的人流，为地下商业的建设提供了良好的条件，地面休闲嬉戏，地下购物餐饮，层次分明。很有潜力成为城市生活中心。

广场型：广场型的概念与公园型类似，这种形式在我国很多城市都已大量出现，但是一部分开发商还是经验不足，对于此类模式的实施比较单一，没有突破以往地下商业的限制，而在公园型的打造中，多层打造可以借鉴使用，使广场式商业街朝着地下多层级打造的目标发展突破。

游乐场型：游乐场吸引来的客户是多样化的，而且消费水平能够使大部分的群体接受，游乐场的成功经营也会引来大量客流，利用与游乐场的结合来吸引人流量是该模式的创新手段，当前一些地下商业街已经引入一些小型娱乐装备，如地下电玩城、儿童乐园等，在做好安全措施的前提下，地面的很多游乐设施都可以引入地下，与其它地下商业相辅相成。