房地产行业商业地产系列报告：从业态和标的角度简析商业地产现状

机构：长江证券

报告要点

现金流充裕享有估值溢价，商业地产布局正当时

持有型物业成为新宠，且通常存在估值优势。商业地产系列报告一中推荐商业 地产股的核心逻辑为以下三点：（1）随着城镇化率不断提升至高位，开发物业 发展空间逐渐见顶，估值难以大幅提升，持有型物业公司逐渐成为资本市场新 宠，持有型物业的核心为运营能力、融资成本和区位优势；（ 2）优质持有型物业 公司稳定，现金流稳定性更强；（ 3）对标海外，持有型物业公司相比开 发型公司普遍享有更高估值。本篇报告在上篇基础上分析一二线城市商业地产 四大主要业态的供需、空置率和租金情况，认为商业地产下游需求呈弱周期性， 整体景气度平稳，租金收入有增有稳，并对涉及商业布局公司的持有型物业进 行梳理，建议关注大悦城、华润置地与龙湖集团。

商业地产下游需求呈弱周期性，租金收入有稳有增

商业地产需求呈弱周期性，行业景气度相对平稳。商业地产行业景气度相对平 稳，零售物业、写字楼等需求受人口、经济、收入、消费水平、区域结构等众多 因素影响，需求波动相比开发型物业呈现弱周期性，整体景气度相对平稳。目前 零售物业供需平稳，写字楼景气度较好。1）零售物业：虽受电商影响线下零售 物业的租金水平有所下滑，但目前一二线核心城市的空置率整体水平较低且稳 定可控，租金水平维持弱稳。目前一线城市中的广州、深圳商场零售的空置率呈 下降趋势。2）写字楼：写字楼行业整体供需平稳，一线城市租金水平缓慢上涨， 二线城市租金水平维持平稳，供给端增量放缓，需求端维持平稳。3）工业物业： 受产业发展及转移、政策推动等因素影响，工业物业行业景气度尚可，其中一线 城市物流仓储工业用地租金平稳上涨。4）酒店物业：行业景气度一般，虽供给 增速放缓，但当前下游需求偏弱，整体行业供需维持弱稳。

租金收入有保障，现金流表现优异，估值仍有提升空间

稳定租金收入，现金流充裕应享受估值溢价。在开发型物业成长性见顶时，获 取稳定租金、现金流表现优异的持有型物业公司的性价比明显提升。建议关注： 1）大悦城是中粮集团旗下融合住宅开发与商业运营一体化的平台，享有央企信 用背书优势，集团内业务实现重组，后期有望继续借力国改完善管理制度；2） 华润置地确立 “开发物业+投资物业+X战略”的商业模式，持有物业规模处于 行业领先地位，充足的在建商业储备将有效保障公司后续租金和业绩提升，得 益于国企资质，融资优势突出。3)龙湖集团持有型物业主打“天街”系列，商业 物业已形成品牌优势，租金规模增长迅猛，在建储备丰富将保障后期高增长。

风险提示： 1. 房地产行业政策环境或存在不确定性，对行业运行产生影响； 2. 宏观流动性环境或存不确定性，对房地产需求及房企融资端产生影响。