新冠疫情下 美国救市法案对商业地产利好分析

2020年3月27日由川普总统签字生效的《新冠病毒援助纾困经济安全法》（简称CARES ACT，Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security Act）许诺提供高达2万亿美金提振受新冠疫情所影响的美国经济，其中除了大家所熟知的薪资津贴外，还包含税收条款以协助企业主通过退税的形式获得现金资助。

虽然有人诟病部分条款内容冗长晦涩且申请手续繁琐，但是联邦政府税务部门（Federal Tax Services）负责人表示该法案可以令商业地产投资人获得过往财务年度中计划外的退税资金，从而提振他们的业务。这些退税优惠将和薪酬保障计划（Paycheck Protection Program）中的小型企业协会贷款（Small Business Association Loan，即SBA）一起提供。对于每个办公地点雇员数少于500名的某些企业，SBA将会提供可免除的贷款（Forgivable Loan）来支付薪酬性支出如（工资，奖金，医疗保健和退休福利），在某些情况下，还可以部分抵扣租金或抵押贷款利息。企业通过向计划申请可免除贷款可用于偿还长达八周的相应支出，但是对裁员或是大幅减薪的企业，这一优惠将大打折扣。

相较于SBA的贷款优惠，企业主对退税条款的关心就少了很多，这或许是因为其语言相对复杂。CARES法案中对于企业如何利用营业性净亏损，超额商业损失，利息费用和折旧规则来退税做出了新的规定。譬如CARES法案推翻了2017年《减税与就业法案》的规定，它解禁了抵消超额商业损失，允许纳税人追朔2018年和2019年的退税，并取消了2020年超额商业损失的抵扣税限额。此外，该法案还解除了对营业性净亏损的限制，允许对其进行移前扣减（上限5年），从而增加了企业的退税金额。这本质上也是帮助企业融资的方式之一。

CARES法案中还有一个重要的修正对于商业地产投资者而言尤其是福音。本文先前所提到的2017年《减税与就业法案》中虽然规定合格的物业内部维修维护成本（Qualified Improvement Property Interior Additions）可在15年内进行折旧，并获得折旧红利（Bonus Depreciation），而后者可以在一年内予以摊销，但是某些技术性错误导致实际操作中没有物业可以获得折旧红利，且折旧实际年限为39年。 这个历史遗留问题在CARES法案中终于得到了纠正，商业地产投资人还可以籍由移前抵扣（Carryback）的方式获得先前财年的退税补偿。

最后，随着疫情的发展，市场预计还可能有更多的刺激方案出台。譬如，和聚焦于联邦层面的目前版本CARES法案相比较，下一个法案可能会重新设定州和地方一级税收减免的限制。

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