3月重庆第二场大战！金科13.75亿加仓蔡家，弘阳溢价布局巴南

3月30日，重庆主城2宗低密纯住宅用地公告到期拍卖。北碚区蔡家蜂窝地块占地面积204.3亩，容积率1.49，推出楼面价5513元/㎡；巴南区李家沱一线江景地块占地面积100.4亩，容积率2，推出楼面价5500元/㎡。

经过众房企多次举牌应价，最终，金科以6731元/㎡的楼面价斩获蔡家地块，李家沱宅地则是被弘阳收入囊中，成交楼面价6313元/㎡。

参拍企业：龙湖、金科、保利、华宇、中海、金地、雅居乐、中南置地、香港信和、颐天康养、天府&新城

成交速递：金科，13.75亿元，楼面价6731元/㎡，溢价率22.08%

交通：宗地位于北碚区蔡家板块蔡家自贸区，属重庆城投集团储备地块。地块南侧紧邻规划道路，北侧是融创溪山春晓项目。宗地周边处于开发初期，目前公共交通暂未开通，但整个项目距离地铁6号线仅数百米，未来出行较为方便。

配套：与附近其他项目相同，宗地周边现有配套，无论是学校还是商场，都主要位于地块以西，蔡家岗立交以北区域。对于优质医疗，更是匮乏。地块周边配套仍有待持续开发建设。

土地：近2年，宗地周边3公里范围成功出让15宗经营性用地，其中宅地14宗，中南是区域内拿地大户（共计423.54亩），渝开发、颐天康养和保亿增储也在200亩以上。近期成交楼面价的是去年5月底成交的龙湖三千庭项目地块，达8570元/㎡，溢价率31.84%。去年2月初保亿摘得的3宗地块曾引起不小轰动，溢价率皆在40%以上，楼面价也均在6300元/㎡以上。另外，金科去年3月下旬斩获的83亩宅地也是高地价高溢价（7378元/㎡，47.56%），且旁边紧挨明日即将公告到期的百亩纯住宅用地。这些高价地块有两个共同点，一是都在去年上半年成交，处于土地市场上升期，二是都位于开发相对早一些的南蔡家聚居区。但去年下半年开始土地市场逐渐降温，今年1月渝开发获取的2宗地块均为底价挂牌成交，楼面价6400元/㎡左右。

竞品：宗地周边在售新房主要有融创溪山春晓、中南玖宸、金科集美嘉悦、博翠山、保亿御景玖园、龙湖椿山，各项目均是低密楼盘，主推套内80-120㎡洋房，总价105-170万元/套。雅居乐星瀚雅府和龙湖三千庭目前处于待售阶段，预计首推花叠和洋房。

规划：1、该宗地各地块之间规划指标不能平移，各地块用途不得改变；2、L47-1/06地块规划配建一所9班幼儿园，其占地面积和建筑面积均不得小于2700平方米，且应有独立占地的室外游戏场地，每班的游戏场地面积不小于60平方米。

参拍企业：龙湖、保利、荣安、合能、弘阳、新希望、金科&大唐

成交速递：弘阳，8.45亿元，楼面价6313元/㎡，溢价率14.78%

交通：宗地位于巴南区李家沱板块，是近年少有的内环以内区域地块。项目整体临江，身处成熟居住区内，南北均有主干道相伴，借李家沱大桥和花溪大桥，北可过江进九龙坡区，南可上内环高速通达全城。地块周边已有多个公交站点，西向有在建18号地铁线长江二桥站点。可谓各种交通便利尽享，通达性极优。

配套：宗地地处李家沱老城区，各项配套齐全。李家沱小学、清华中学、巴南中学、重庆理工大学，从小学到大学一站式优质教育配套。就医方面，重庆市第七人民医院和巴南区第二人民医院基本能满足日常就医。购物、休闲、娱乐，衣食住行，区域内基本实现全覆盖。

土地：近2年周边招拍挂出让的地块仅3宗。2018年初，龙湖4604元/㎡收获春江天镜项目地块。去年3月下旬，中梁以6055元/㎡夺得中梁和苑项目地块，溢价率31.62%，是近期成交宅地中楼面价和溢价率的地块。同月，融创4590元/㎡拿下融创金奕时代项目地块。虽然周边土地楼面价并不高，但都溢价成交，足见其稀缺性。

竞品：宗地四周在售新房项目较多，如花溪御府、融创金奕时代、东邦小悦湾、融汇半岛时光公馆、世贸广场三期，以建面75-120㎡高层房源为主，建面均价7800-11000元/㎡；中梁和苑和奥园誉府主推建面90-130㎡花园洋房，建面均价13000-16000元/㎡；西派时代、龙湖春江天镜、招商雍江府均是与本地块项目相似的临江楼盘，主推建面110-170㎡大平层产品，建面均价12000元/㎡起，但本次出让地块容积率更低。