建银国际 | 首次覆盖宝龙地产，给予“跑赢大市”评级，目标价7.80港元

2019年11月4日，建银国际发布研究报告，首次覆盖宝龙地产（HK.1238），并给予“跑赢大市”评级，目标价为7.80港元。该研究报告指出，宝龙地产在同类房地产企业中拥有的长三角地区土储占比，毛利率处于同行领先水平，土地成本占销售均价比例低。同时，公司商业地产开发模式降低了公司的拿地成本和融资成本，商业分拆也将进一步释放价值。

研报指出，宝龙是一个深耕长三角的城市综合体开发商，在商业地产开发和运营方面拥有着丰富的行业经验。截至2019年上半年，宝龙总土地储备为2437万平方米，其中超70％位于长三角地区，在同行中占比。基于公司约2600亿的可售货值，建银国际预计宝龙2019年至2021年的合约销售复合年增长率为34％，到2021年合约销售总额可达到1000亿人民币。报告同时提及，宝龙是其覆盖范围内提高2019年销售目标（提高10％至550亿）的开发商，而鉴于公司2019年前9个月已达成550亿目标的82%，建银国际预计宝龙全年销售总额将超过目标值。

发展步调稳健，竞争优势凸显

建银国际认为，宝龙在商业地产方面的长期经验使其在土地储备和融资方面都具有较大竞争优势。公司2019年上半年总土地成本仅占销售均价的17％，在同行中处于水平（行业平均水平为28％）。得益于谨慎的拿地策略，宝龙2019年上半年的毛利率为38.8％，高于同业平均水平31.1％，研报预计宝龙的毛利率将长期维持在30％以上。同时，公司2018年经常性收入提高至29亿元人民币，占其总收入的14％，充分覆盖其利息支出，财务保持健康稳健。

此次研究报告认为宝龙的合约销售额和经常性收入有望实现快速增长，同时，未来公司商业分拆上市和其2020年目标的公布都将进一步催化公司股价上涨。

而在11月1日，信达国际同样发布研报，认可宝龙“商业+住宅”的拿地模式带来的竞争优势，以及强劲的销售额增长，认为快速周转的开发体系以及商业运营带来的稳定现金流都为公司提供了充足的动力，看好公司未来发展。报告中指出，除“商业+住宅”拿地模式外，公司还与杭州和南京地铁公司合作开发项目，两个项目权益货值合计约21亿，预计毛利率将超过50％。报告同时认为，之前宝龙地产上市十年来首次配股，改善了公司债务结构，提高了股票流动性，有助于公司未来发展。

此前，尙乘国际、兴业证券、西南证券、JEF、海通证券等相继发布研究报告，看好宝龙企业发展，标普也发布评级报告，提升宝龙地产评级展望至“稳定”，确定“B+”评级，宝龙稳健多元的发展模式成效凸显，迎来发展利好期。未来，宝龙也将持续推进多元发展格局，助力企业长期稳定发展，为投资者创造更高价值。