专家：三四线城市住房刚需已成对改善型住宅的需求

“现在三四线城市的住房‘刚需’，实际更多是对改善型住房的需求。”中国铁建地产贵州公司党委书记、执行董事侯思军日前向中新网记者表示，在贵州、云南等很多城市，真正没有房子可住的“刚需”人群并不多，更多人开始追求住房品质的提升。

自1998年“房改”以来，中国房地产业经历了近20年的快速增长期。人均住房面积从不到10平米增至超40平米。“房改”20年来，城市居民基本实现了居者有屋。

资料图：在建商品房。中新社记者骆云飞摄

与此同时，改革开放40年，中国超7亿人脱离贫困，家庭财富跃居世界第二，拥有了世界最为庞大、超2亿人的新中产阶级。这些都在影响中国住房发展的趋势——追求品质提升。

分析师向中新网记者表示，中国房地产过去是单纯解决“有的住”问题。城市化进入下半场，房地产业也将进入品质升级时代。民众从追求“有房子”转变为追求“好房子”。

“好房子”的标准主要不是面积大小，而是住房所在城市公共设施和公共服务不断完善。徐小乐认为，从居住的角度，“好房子”要有完善的绿化、保洁、安防、停车等配套基础设施；从公共服务角度，要有专业的社区医疗、教育、养老等社区服务。

总的趋势是，在居住改善阶段，人的居住需求从私人空间转向公共空间，从硬件设施转向生活服务，更加看重良好的邻里关系与社区氛围。

分析师认为，过去几年，大型品牌开发商的进入提升了三四线城市的房屋质量。未来，品牌运营商的进入将会大幅提升三四线城市居住服务品质。

在中国三四线城市，大批类似中国铁建开发的高端改善型住宅项目正在崛起。以贵州贵安“花语墅”为例，项目打造了“空中庭院”的住宅体系，为每一户打造一个空中庭院；在建筑外观上，形成了“垂直森林”效果，实现人与自然和谐共存。

据中国铁建房地产集团西南有限公司党委书记、执行董事阮兴亦介绍，中国铁建开发的高端项目重庆西派城，2018年以27.2亿元获得重庆大平层项目和300万高级销售套数；昆明西派国樾销售单价高出市场均价50％，但销量却不断创新高。

房地产市场供需将从一般的住房供应转向更注重绿色、环保、智能方向发展，以满足人们对美好生活向往的需求，阮兴说。

站在2019年来看房地产的整个周期，未来房地产业将面临两大趋势：刚需时代向品质时代转变，增量时代向存量时代转变。

业内人士向中新网记者表示，未来存量市场会取代增量市场成为新的市场主导，在存量开发、存量运营、社区服务等各个环节将成为房地产业的重要业务。未来开发商将从“卖房子”转向“卖服务”，将业主从一次性消费的客户转化为持续性消费的用户。

站在房地产开发商的角度，侯思军认为，过去卖了房几乎就跟客户没关系了，但在未来，如何通过运营和服务，在存量客户身上挖掘新的利润增长点至关重要。当购房者买了一套新房时，其实带动了一条产业链，社区品质的提高为业主在医疗、康养、教育等方面提供全方位的服务

中指研究院研究显示，未来5年物业管理市场规模就将达到1.2万亿元，存量开发、存量运营、社区服务将成新的万亿级市场。可以说，从“买地造房卖房”转换到“资产整合优化运营”，中国房地产业正在进入下半场。

如何让存量住宅历久弥新，徐小乐认为，需要大量专业居住服务者介入，包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时，社区物流、医疗、教育、养老、健身、文化等社区生活配套服务也会进一步融入到社区生活中去，延长社区服务的价值链条，增加社区生活的品质。