孔盈：地产基金在商业地产中的机遇

7月16日，2019中国商业地产指数发布会暨第二届中国商业地产发展高峰论坛在京举行，鸿坤基金执行总裁孔盈发表了题为《地产基金在商业地产中的机遇》的演讲，全文如下：

鸿坤基金执行总裁 孔盈

孔盈：目前我们处于一个什么样的历史时期？改革开放到现在，40年以来，有四个词对我们影响巨大，分别带来了人口、商品、资金的自由流动。

一是城市化。1978年，城镇化率为18％，2018年底为58％，解决了劳动力的自由流动。

二是市场经济。市场经济解决了商品的自由流动，2010年，中国GDP超过日本，成为了世界第二。但是这一年还有一个更为重要的数据被大家忽略了，那就是2010年中国超过了美国成为了世界大工业品产出国家，这个意义比GDP的意义更大。

三是WTO。加入WTO对我们的影响是中国可以和世界上很多国家做生意，我们收回来很多美元，企业把美元存到商业银行当中，商业银行把美元再交到央行，央行往市场上投放对应的人民币。所以这十年来，大家感觉到M2的增速很大，这也是其中一个很重要的原因。

四是住房的商品化，1998年国务院发布了23号文件，结束了住房的福利制度，开始了住房的商品化。

我们所处的时期：

一、全球化退潮，意味着从源头上央行投放的基础货币在减少。

二、从量变到质变的过渡期。改革开放40年以来人们对物质的量的需求得到满足了。国际数据显示，一个国家人均GDP达到1万美元以后，工业制造在GDP中的占比会降低。我们国家现在是9768美元，正处在这个节点上，人们对物质的量的需求转变为对质的追求。

三、只有认清楚我们所的时期，才能规划我们下一步要做的工作。这个时代是一个重构的时代，世界格局在重构，中国的发展模式在重构，地产行业的盈利模式也在重构。在这样一个重构的时代，我们作为地产基金来说应该做出一个怎样的选择？

结合鸿坤基金从2015年到2019年这四年的实践经验，我认为地产基金应该做出四个转型。

一、由散户思维转变为专户理财。散户思维意味着短平快，资产多样化，而且投资的时间短，投进去就想获得，而且这个还是被动的。专户理财意味着客户将会是机构和专业投资人，而这部分人员的特点是专注于某一项资产，长期持有。

二、由赚取差价转为资产赋能的产品溢价。现在很多地产基金生存很困难，是因为一直以来走的就是银行放贷的道路，赚取息差。现在游戏规则变了，比拼的是专业能力，地产基金要做存量，做存量就意味着要寻找资产的价值洼地，并给予不动产内容赋能和功能再造，从而获取产品溢价。

三、由债权管理转为资产管理。债权管理就是放贷款、重抵押物，资产管理的关注点就不同了，一个是团队的专业性，一个是对整个项目关键节点的把控。

四、由单一退触摸式转为多渠道退出。债权模式的退出很简单，有钱就还钱，没钱就拍卖抵押物；地产基金持有了资产之后，退出模式就是多渠道的，一方面可以通过资产的出售实现退出，第二方面可以通过股权的转让，第三方面运营成熟以后可以通过资产证券化退出。

从鸿坤基金来看，从2015年开始转型，至今已有4个年头。现在我们一共有15个特色产业园，建成以后的园区面积是300万方，总投资有90亿，现在资产的估值是300亿。

取得这样的成绩，源于以下几点：

一是做写字楼首先要聚焦于一线城市，挖掘一线城市的价值洼地，同时这个区域一定要是产业聚集地。

二是要有专业的投资团队，鸿坤基金的投资团队几乎全部来源于地产的投资拓展团队。

三是完善的风险合规和投后管理制度，项目投资实时把控、全程管理。