土改提速释放多重红利 三大领域有望持续受益

文丨杨帆 联系人：于翔

土地是极为重要的生产要素 ，土改牵一发而动全身。十八大以来土地制度改革不断加速，在推动城乡间要素自由流动和土地财政模式转型方面已有初步成效。以统一城乡建设用地市场为突破口，2019年土地相关政策频频发布，结合户籍改革、财税改革推动向“人地钱挂钩”的城市发展模式转型，整体提速升级的态势已定。预计土地制度改革的深化将为中国发展带来新内需：1）集体土地入市带来的房地产产业链需求；2）农地集中带来的农业现代化投资需求；3）农民增收带来的消费升级扩容需求。

▍土地制度改革是实现城乡要素优化配置和融合发展的重要一环，2019年以来动作频频。

政策逆周期调节+中长期制度改革提速，是我国经济面对内外压力的两大发力点。当前土地要素难以在城乡间合理配置，是新型城镇化和乡村振兴共同面临的症结，也是土地制度改革的主要原因。2018年底土地管理法修订草案提交，2019年《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》等文件发布，深化改革已箭在弦上。

▍农村土地确权和集体资产核资稳步推进，为改革提速奠定必要前提条件。

我国农村土地可分为集体建设用地、农用地和未利用地三种。集体建设用地包括约2.7亿亩宅基地，4000余万亩乡镇企业等集体经营性建设用地和部分学校等公益性用地。目前来看，1）农业承包地三权分置制度确立，土地确权已基本完成；2）宅基地探索三权分置，集体建设用地确权预计在2020年底完成；3）集体资产核资预计于2019年底完成，集体产权改革有序推进。

▍土地财政问题多、难以为继，已经到了下决心转变地方财政和城市建设模式的时候。

此前农地转为市地需政府征收，地方政府垄断土地供给后，通过廉价出让工业用地招商引资+有限供应住宅和商业用地，既拉动工业化和就业，又获得占本级财政收入7成的土地类收入。但该模式面临：1）住宅用地供给不足推高房价；2）拆迁建设成本上升导致净下降；3）土地融资等助推地方债务隐患；4）土地城镇化快于人口城镇化；5）征收限价造成城乡剪刀差等诸多问题。

▍城镇化经历资本投入的1.0阶段后向可持续运营的2.0阶段转变，需“户籍-土地-财税”配套改革实现人地钱挂钩。

首先，户籍落户限制不断放松并强调常住人口公共服务的覆盖。

其次，城乡统一建设用地加快构建。包括：1）土地征收缩小范围、规范程序；2）允许存量农村集体经营性建设用地就地或异地调整入市，预计市场空间近5万亿；3）允许闲置宅基地转为集体经营性建设用地入市，继续推动宅基地复垦完善城乡建设用地指标增减挂钩等；4）推广在集体建设用地建设租赁住房以实现租购并举。

最后，土地财政转型加快，集体土地增值调节金+房地产税征收+中央地方分税比例调节+地方政府专项债增加，或将成为未来地方政府城市运营资金来源。

▍投资策略：新地产产业链+新农业发展+新消费扩容，土地制度改革为中国带来新内需。

，集体建设用地在入市前的土地平整、入市后的房屋建设，以及后期装修和存量改造将成为房地产产业投资新机会。从目前试点看集体建设用地相关项目方主要为国资背景房企。

第二，土地流动松绑，农民加速“卖地入城”，农垦公司等新型经营主体获得规模效应，用户专业化将长期利好农业板块龙头公司。

第三，由于定价市场化和比例调整，入市相比征地将为农民带来的财产性收入，城镇落户放松将推动农民整体迁移，其买房置业、养老育幼等需求将成消费升级扩容新空间。

▍风险因素：

改革力度与政策执行不达预期。