5月楼市降温 地方政府楼市调控享有更大自主权分化明显

在年初的一波“小阳春”之后，5月的楼市开始降温，这背后，是5月以来各地包括部委累计针对房地产的41次调控措施，“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。年内，范围调控已超200次。相关部委和地方政府密集出台房地产市场调控措施可谓力度大、频率高，与此同时，这些政策分化趋势相对明显。

比如近期西安进一步收紧房地产调控措施，西安市房产交易管理中心发布《关于购房资格审查的声明》，强调购房资格审查，通过提供虚假资料骗取购房资格的个人，取消购房人家庭成员在西安市5年内的购房资格。与西安做法不同的是南京市，则在高淳区放松了外地人购房的条件，从即日起外地人在高淳区买房，只要持有南京市居住证，或者携带用工单位的劳务合同和营业执照，即可开具购房证明。而在此前，南京市规定外地人在六合区、溧水区、高淳区范围内只能新购1套住房。同时，外地人在申请开具购房证明时，要提供过去3年内在南京累计满2年的个税或社保证明，且不允许通过补缴的方式获得购房资格。

细看目前出台的这些房地产调控措施，整体上贯彻了国家关于“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”的总体要求，体现了“一城一策、因城施策”和“落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”等宏观调控要求。

建立房地产市场调控长效机制是我国房地产宏观调控思路的重大转变，是推动“稳地价、稳房价、稳预期”，促进市场平稳健康发展的战略部署。房地产长效机制的重要一个部分，就是夯实房地产所在地城市政府的主体责任，让地方政府根据本地区房地产供需关系、土地资源供应、房地产价格走势、居民收入等情况，根据“稳地价、稳房价、稳预期”的宏观调控目标出台具体的调控政策，促进本地区房地产市场健康发展。在此基础上，国家相关职能部门根据监控地区房地产市场运行情况，做好对地方政府的预警提醒等，推动地方政府落实调控主体责任。4月和5月住建部对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁等10个城市进行预警就是推动地方政府落实调控主体责任的具体体现。

在这一调控思路背景下，观察近期41次房地产市场调控措施，呈现出分化趋势，是“一城一策、因城施策”的调控措施的具体体现，更重要的是说明了地方政府在房地产调控上拥有了更大的调控自主权。与此同时，房地产调控总体也是推动落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标。就拿西安和南京来说，国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，其中西安新房价格环比上涨1.1%，比3月份提高了0.1个百分点，同比涨幅23.8%，这在70城里面。与此同时，西安也自2018年12月以来连续5个月成为房价同比涨幅的城市。因此，西安房地产市场调控从紧是必然趋势，其目的就是防止房地产市场大起大落。但是对于南京来说，对高淳区限购政策的调整，此举并不意味着南京楼市调控的放松，而且高淳区位于南京市远郊位置，此次限购适当放松也与当地的引进人才战略等因素有关。

在“稳地价、稳房价、稳预期”的宏观调控目标下，随着地方政府主体责任的积极发挥，房地产市场调控政策“一城一策”的趋势更加明显，在“有松有紧”的范围幅度之内，金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具也会相机推出，以行政调控为主逐渐让位于综合施策。