李建桥：发布2019中国房地产上市公司研究报告

5月23日下午，由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组、中指研究院承办的2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会在北京隆重召开。会议发布了2019中国房地产上市公司研究报告和2019中国房地产上市公司名单。中指研究院研发中心房产企业研究总监李建桥发布《发布2019中国房地产上市公司研究报告》。

中指研究院研发中心房产企业研究总监 李建桥

李建桥：各位来宾、房地产界、各位媒体大家下午好。非常荣幸能够代表研究院就2019中国房地产上市公司发展情况做报告。我们每年通过数据研究房地产上市企业的发展水平和动态，探讨行业发展的客观规律，发掘在综合实力、财务创造、投资价值和财务稳健方面表现的企业，同时也为未来一段时间行业的发展做前景判断，为整个行业发展提供相应的参考和借鉴。

2018年中国房地产上市公司整体的发展主要有四个变化：，总体依然在增长，无论是销售额、销售面积和总资产、利润、总体依然在良性增长。第二，分化，无论是企业的分化、城市的分化，以及企业内部各项指标的分化，越来越明显。第三，风险，一方面是部分企业得到了缓解，还有一部分的企业风险依然在集聚。第四，房地产企业价值正在逐步的显现，尤其对于美好生活、城市建设以及经济的驱动力正在逐步的显现。

2018年房地产上市公司顺应城镇化的发展大势，紧抓城市发展结构性机遇，总资产规模保持了快速的增长。沪深及大陆在港上市房企总资产均值分别达到979.79亿元和1867.82亿元、同比增长23.71％和25.95％。在发展逻辑上，企业之间的发展逻辑已经与之前完全不同，大型企业的投资放缓来提升发展质量，部分经营企业仍在加速谋求规模，小型房企速度放慢，寻求合作与转型。

收入方面沪深与大陆在港上市房地产公司的营收均值分别为230.07亿元，353.99亿元，同比增长21.42％，30.05％、净利润方面分别为29.19亿元，57.52亿元，同比增长27.89％、32.53％。从盈利的质量来看，净利润率和净资产率2018年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润分别为14.35％和17.00％，相比上年上升了0.55和0.30个百分点，净资产率分别增长了0.24和0.65个百分点，达到了11.07％和14.83％。

负债方面，总体资产负债水平依然保持在高位，如果剔除预收账款之后实际资产负债率的水平比上一年显著的降低，沪深和大陆在港有效负债率的均值为50.32％和56.70％，较上一年分别下降了2.14和3.48个百分点。同时经营现金流有明显的改善，尤其是大陆在港的上市房地产公司2018年由负转正，沪深及大陆在港上市房地产公司的现金流净额均值分别为28.37亿元和45.68亿元，较上一年增加了19.49亿元和56.01亿元。

价值创造方面，沪深与大陆在港上市房地产公司每股均值分别是0.62和0.81元，比上一年分别增加了0.13、0.20，EVA财富创造经济增加值分别增加了9.31亿元和7.00亿元，同比增长8.13％和16.86％。股东回报水平显著提升，分红的企业增加到了8成。

受宏观经济下行的压力影响，2018年股市大盘的走势是呈现下行的态势，投资者对于风险预期有所增加，同时受政策影响，房地产板块整体下行，但总体走势要优于大盘。沪深上市的房地产公司市值均值为167.26亿元，同比下降25.25％，大陆在港上市房地产公司市值均值为268.14亿，同比下降11.08％。

关于未来一段时间房地产市场判断，整体来看行业的发展空间依然充足，大型房地产份额依然有潜力。从具体的发展空间来看趋势，未来主战场仍然在各大城市群，包括长三角、珠三角、京津冀，成渝、长江中游五大城市群。另一方面，资金的风险依然延续，现金流的安全依然非常重要，2019年行业偿债规模达到五千亿，2021年接近一万亿，资金风险仍然需要引起足够的重视，尤其我们对于19年以来政策连续性的判断，资金紧张程度并不会有更明显的放松。

随着国内资本市场的制度完善和投资者趋于理性，资本市场对于地产的投资将更为强调长期配置价值，我们认为有几类企业值得关注：个是业绩非常的龙头，他们区域布局非常广泛、稳定性好，规模效益明显，资源能力强，多元业务的协同性优势，在未来依然能够在市场保持强势地位。第二个裂变发展型企业，近些年物业和房地产相关的健康在快速发展，这类的企业通过分拆业务实现了价值的释放，能够有效的带动价值的增长。第三类是政策红利性企业，主要有两类企业，一个是在城市群布局的企业，尤其是京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区、长三角新型政策红利比较明显的区域，深耕此类区域的企业未来的成长空间巨大。还有一类是产业型的企业，政策支持会为一批产业型的企业带来良好的盈利。

2019年两会确定了以稳为主、一城一策的政策基调，我们相信未来政策走势依然延续，短期会有政策和融资边际性改善，房地产竞争分化加速提升。在这样的背景下房地产公司应该适度进行规模增长，强化运营管控效率，保证现金流的充裕，审慎进行投资策略，应对我们偿债高峰到来，保证企业的稳定发展。

最后祝愿房地产上市公司在2019年有更好的发展，谢谢大家。

会议研究背景：

2018年，资本市场总体保持“监管趋严、改革促稳”的主旋律，同时在政策制定和修订层面持续开放创新，为房地产上市公司实现长期稳健发展创造条件。在此背景下，房地产行业加速分化，房地产上市公司精准把握资本市场改革机遇，加大热点城市深耕力度、推动产品服务创新升级适应市场变化，实现业绩的跨越增长，释放了高质量投资潜力，获得资本市场的广泛青睐。

在2019中国房地产上市公司研究中，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的经济增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。