吴中兵：布局都市圈，华夏幸福产业新城升级发展之路

华夏幸福基业股份有限公司执行总裁兼首席财务官 吴中兵

吴中兵：各位领导、各位专家、各位同行、各位朋友们，大家上午好！

非常感谢中指院建立这样一个平台让我们有交流的机会，刚才几位专家讲得很全面，很有高度，华夏幸福作为一家产业新城业务与实践探索的企业，更多的是从实操中跟大家分享一些自己的经验。去年在这个地方，我跟大家报告了我们的产业新城是怎么样推动区域经济发展的，尤其是如何推动县域经济发展为区域经济补短板。今天想跟大家交流的题目是“布局都市圈：华夏幸福产业新城升级发展之路”。

刚才朱会长讲到了都市圈，几位专家都不同程度的提到了中国经济发展、产业发展的地区性的趋势，到底新型城镇化往什么样的地方发展，中国的产业和人口以及城市往哪里去？我们认为，今后的发展是都市圈化。

从四个角度分享一下我们的观点：

一、政府正在大力培育发展现代化都市圈

今年2月19日，国家发改委印发了328号文《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》，3月31日，国家发改委发布了关于印发《2019年新型城镇化建设重点任务”的通知。这些文件不同程度的把都市圈这个概念予以强调和凸显。在指导意见里面明确都市圈是城市群内部以超大、特大城市或辐射带功能强大的城市为中心，以一通勤圈为基本范畴的城镇化空间形态。也就是说，过去我们讲的城市群，它是一个群的概念，更多的是群上的分布，没有强调这个群的发展核心、吸引力在哪儿，聚合效应如何。都市圈告诉了我们在城市群的发展中，它是有磁性的，是有聚合力的。这是城镇化发展的客观规律，符合产业升级、人口流动和空间演化的趋势，有利于优化人才布局和经济空间结构的布局和消费需求。相关文件中明确了都市圈发展的目标和任务，主要是到2022年构建空间结构清晰、城市功能互补、要素流动有序、产业分工协调、交通往来顺畅、公共服务均衡、环境和谐宜居的现代化都市圈。整体的特征是不再强调以行政区划作为经济发展的为基本依托，而是以都市圈这样一个更具有经济发展规律，人口流动规律的规律性的发展理念来作为指导。

二、中国城镇化已呈现都市圈化特征

从企业研究的角度，我们从四个维度给大家一一呈现。

从全球来看，城市化的模式分为三个阶段，个阶段是大型化，城市比较大，像北京这样的城市过去20多年在摊大饼，求规模，求大。中国也是这么一个特征，中国有103个城市进入了全球前300大城市，占了1/3。第二个阶段是城市群化，不光要大，还要连成群，连成片，像美国的五大湖工业区这些城市，像东海岸、西海岸等等，他们的特征是基本上是热力聚集，一片一片的城市连成一个群体，形成了城市群。咱们国家前一些年也在不同的维度推动城市群的发展，国家已经规划了20多个城市群，包括中东部地区都有、西部也有一些城市群。第三个阶段是都市圈化，是城市群发展的高级阶段。这个演进的过程并不是自然发展，而是各类要素的累积、发展，产业链的整合，沿着某一个城市群最核心、最有吸引力的都市圈呈现圈层化的发展。从四个角度来看：

1.人口不断向核心都市圈集中。从人口流动的指标可以看到，京津冀、长三角、粤港澳最突出，西部成渝经济带较为突出，其他地方不同程度的呈现。我们通过手机热点、微信的流量，通过各种各样的快递单的流量等数据来分析，相对比较精准，每天都有监测，比如说北京堵车最严重的是哪儿，CBD、中关村、国贸这三个地方是堵车最严重的地方，也是经济最活跃的地方，也是发展最有前途的地方。从人口流动的趋势来看，可以看出初步呈现都市圈化的趋势，非常明显。

2.资本不断向核心都市圈集中。从资本的汇集程度来说，各个城市的金融机构的存款余额、贷款余额的分布图也比较突出，最突出的，最聚集的是长三角、珠三角、京津冀，其他地方多少不等，可以明显的看到聚集度非常高。西边基本上是空白的。

3.创新要素不断向核心都市圈集中。2014年—2018年装备制造业行业新三板，创业板企业分布的情况，证明长三角、珠三角最为突出，然后是长江中下游、中原经济群和京津冀地区，其他地方不同程度的分布。

4.投资不断向核心都市圈集中。钱投到哪里去了，钱花到哪里去了？2018年都市圈新增超16万亿固定资产投资，预计较长时间将维持在这一水平。57%的固定资产投资与城镇化建设密切相关，其中44%直接流向都市圈。比如说交通一体化的投资，北京都市圈的地铁运营里程、城郊铁路的里程和内部道路的里程，跟东京都市圈相比，地铁运营里程目前比东京大，北京是554公里，东京是304公里。

研究结果显示，区域价值和成本差异将推动都市圈形成“三二一”逆序化的产业分布规律：

依赖于高精尖人才与面对面沟通的金融、商贸、总部经济等高附加值产业，将重点分布在中心城市核心区；制造业依照对核心区的依赖度与对土地空间的需求度，从内而外按产业附加值由高到低梯度布局。

我们在布局产业新城的时候要认清城镇化的基本规律，借助大势，而不是逆势而为。

三、都市圈内格局正在重构

以都市圈为核心的新型城镇化是中国未来二十年经济增长的压舱石。不管是现在还有相当规模的基础设施建设和房地产发展，还是大力发展产业，产业发展的需求都要依托于都市圈逻辑。

1.都市圈内人口分布格局正在重构。比如说，北京都市圈的圈层人口分布图，图上颜色深浅代表人多少，实际上北京号称有2000万人口，但是人口还是聚集在较为核心的地区，人口的密度内外差距很大。外部往内部流的趋势非常突出，而内部往外溢的趋势也存在的，在不停地重新组合，重新洗牌。右图统计了1920—2015年东京都市圈人口发展的历程，可以看到东京都市圈的总人口从最初的将近700万，不断地在增长，增长到2015年左右将近3600万，不断地灾增加。这是总人口，其中外圈层的人口增长幅度比较明显，东京核心区的人口到了一定程度之后会保持相对的稳定。

2.都市圈内产业空间格局正在重构。以北京为例呈现圈层化的特征，北京都市圈84%的产业都聚焦在核心区，图上粉色的部分是向外扩展的部分，43.8%这几个地方分别呈现圈层越往外，第三产业的占比越低，重产业会布局在较外面的地区。总结之后发现，一是城市产业发展空间的承载力；二是交往交通以及沟通的效率有关，0.5等时圈是核心区，是大型的功能型副中心，1的等时圈是承接人口和产业转移的综合产业型卫星城，1.5等时圈是单一产业卫星城，是产城融合的独立新城。这些规律跟距离、沟通效率相关，也跟行政区划的功能，行政区划的边界有关，但是关系不是特别大。左图上黄色的部分是北京的行政区划，不能把它作为一个的评判标准。都市圈产业格局呈现了很多规律，往东的发展趋势，东二环到东三、东四、东五环，到大型产业新城以文化创意产业为主，位置在潮白河东岸，也就是北京市新政府的一河相隔之地。北京各个电视台，在城里影城没有空间了，只能在城里搞教学、排电视剧本，有一些构想构思，做一些前期的准备工作，试镜的所有影棚的搭设和拍摄都迁到影视产业园这些地方了。沿着北京传媒走廊，我们也在大力推动文化创意产业，北三县发展潜力比较大，这个趋势逐渐的递延，城里留下的是高精尖的产业。往南看，包括固安、雄安、廊坊、天津、霸州、保定等等，这些都是以先进制造业为主，比如说生物医药、航空天等等很多项目，比如清华大学中试孵化基地等等，因为他们要在城里做实验，到固安做中试。

3.都市圈内住宅市场格局正在重构。一等时圈房价同都市圈核心区正相关。来安汊河隶属滁州，但因处于南京都市圈1等时圈范围，其房价已经高于多个周边城市及部分省会城市。固安的房价跟石家庄没什么关系，跟北京相关。

四、产业新城布局逻辑——都市圈。

都市圈战略已成为华夏幸福的核心战略，产业新城逻辑已成为业务的基本遵循。

从两个角度讲一下：一是怎么推动产业迭代升级；二是怎么选址。

首先我们还是要推动产业迭代升级，这是我们产业新城的灵魂。产业新城是一个载体，真正的灵魂是推动产业升级。按照刚才讲的这些规律，不断地推动产业结构升级，承接核心城市区的产业转移，推动产业新城区域内的产业升级，尤其是重视高端制造业。华夏幸福始终把高端制造业作为我们推动的核心内容。

我们选址的时候围绕着都市圈，分了几个梯队。紧扣都市圈的脉络，选址是有原则的，根据包括等距圈、高速路网圈、等时圈等再做选址布局。人家说你怎么选那么准？选大厂就来了一个新政府，选固安就来了一个新机场，实际上我们选的时候也不知道后来有了新机场，而是根据规律提前布好的，是我们多年来持续研究的结果。我们的选址一直遵守都市圈逻辑，也就是围绕3个高能都市圈，包括京津冀都市圈、长三角、珠三角都市圈，还有3个高潜能都市圈，郑州、武汉、成都都市圈，以及4个潜力都市圈，包括长沙、西安、贵阳、沈阳。

未来新型城镇化机会应该是在都市圈，我们认为城市振兴要不断地推动产业升级和城市的重新升级，布局都市圈就是布局了中国的未来。

会议研究背景：

2018年作为我国改革开放新元年，中央和地方政府出台多项产业转移、区域协调发展的相关政策，以促进区域产业有序转移及转型升级，为实现当地经济高质量、可持续发展提供强力保证。2019年，随着粤港澳大湾区规划落地，区域产业转型升级迈入新的发展阶段，而产业新城作为我国经济转型升级的重要载体，也将面临更多的发展机遇。

随着产业新城发展规模的不断壮大，项目运营的成功与否直接决定了项目未来的发展态势，因此产业新城运营商的发展经验更值得借鉴。在此背景下，中指研究院连续第四年开展“中国产业新城运营商研究”。

研究目的：

我们通过进一步优化适用于国内产业新城运营商发展特色的研究方法和评价指标体系，并结合大数据研究方法，发掘国内综合运营实力强、创新能力突出、成长潜力大的产业新城运营商，希望通过总结其成功运营的核心价值要素，推广产业新城运营商的发展经验，发挥其在中国产业转型升级中的标杆示范作用，为政府、业界提供更多参考依据以及经验借鉴，进一步推动行业发展