房地产高级研究员：长效机制来了 楼市会“由春入夏”吗？

2019年一季度经济数据表现超于预期，楼市贡献很大。从一季度经济数据上看，与2018年相比，五大类需求中，增速提高的只有地产和基建，而地产影响更大。地产投资增速(11.8%)与增速提高的幅度(2.3%)，都比基建(分别为3.0%和1.2%)高很多。而且，在地产投资内部，真正拉动上下游的建筑安装投资，增速开始转正(因为前期预售项目陆续到了竣工交付期)。

但是，依赖楼市的模式，仍未改变。比如，地方刺激土地市场，热点城市地市溢价率普遍上升；资金再次流入地产；热点城市房价开始上涨等。

4月19日召开的政治局会议指出，经济运行仍然存在的困难和问题，其中既有周期性因素，但更多是结构性、体制性问题。结构性问题是什么，笔者认为，依赖楼市就是其中之一。

关于楼市，政治局会议还提出了两点，一是重申“房住不炒”，二是首次明确“长效调控机制”，即一城一策、因城施策、城市政府主体责任。

“房住不炒”被写入十九大报告，这是长期的制度安排、顶层设计。但今年两会，政府工作报告未提“房住不炒”，居然被认为是调控松绑的信号。后来在“两会”部长通道，住建部部长王蒙徽不得不辟谣，表示继续坚持“房住不炒”。可见，“房住不炒”还并未深入人心，市场对此预期还很脆弱。

“长效调控机制”与“因城施策”相比，责任更清晰。这表明，虽然楼市对地方的经济和财源很重要，但地方也要权责对等，担起稳定楼市的责任。

中央明确了长效机制，责任部门开始落实。政治局会议的同一天，住建部披露调控长效机制落地路径，即“月度分析、季度评价、年度考核”。过去，房价涨上去了，住建部才责成城市政府调控，不免造成大起大落。现在，所有隐患消灭在萌芽阶段，涉及楼市问题的城市及时被预警提示。

长沙收紧了契税政策，住建部也对今年一季度房价、地价波幅较大的城市进行预警提示，这在过去是从来没有的。也就是说，地价有上涨苗头，监管部门及时灭火。针对资金又进入楼市，央行明确“把好货币供给总闸门”，银保监提出“控制居民杠杆率过快增长”。

至于3月的“小阳春”能否进入“盛夏”，笔者认为，可能性不大。这样的调控，之前并未出现过。说明了什么？楼市的春天可以有，季节性回升的规律也可以有，但投资客的夏天不能来，楼市也不能因为一次周期性因素就反弹了。也就是说，调控正在顺着管理层预期的轨道走来。

拉长周期，楼市量价会增长，但仅限于GDP或可支配收入的增幅，“高位平衡”是大概率。很多投资客可能会入市，也可能低点布局，但“高交易成本、低预期”是楼市交易的基本格局。有限的，扣除交易成本、时间成本和机会成本，未必比得上社会平均。

总之，楼市告别了“闭着眼睛买房也能赚钱”、“买什么房都能赚钱”的时代。未来买房，会像股市一样，必须具备专业知识。