消费与零售：新商业形态重塑商业地产发展逻辑
商业模式的变革正在来临，也将深刻的影响商业地产行业的发展。随着社会主要矛盾发生改变，商业地产机遇与挑战并存。消费升级下，客群发生变化，引领品质消费新趋势；模式变革中，新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变。
新中产崛起，消费结构迎来变革
居民消费结构由基本生活消费转向品质生活消费。过去5年，我国推动传统消费提档升级、新兴消费快速兴起，居民消费观念发生转变。传统的商业业态正发生巨大变革，满足居民休闲娱乐、体育健身、品质生活类体验式业态正逐渐在商业中占据越来越重要地位。
新中产阶层崛起，引发消费结构变革。当前，改革开放后成长起来的80、90后成为消费主力，他们对于时尚、潮流、个性的追求引发消费结构变化。传统的物质消费占比越来越低，新中产阶层更愿意为体验和服务付费。
图：2012年和2017年居民人均消费支出变化对比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
图：2016年中国男性/女性各年龄段人口及比例
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
商业创新路径：创新IP、强化体验式消费
新中产阶级崛起、老龄化加剧、二胎政策等外部因素正引发商业生态发生巨变。消费者需求层次已发生巨大变化，商业中心已成为一种全新的生活体验；作为新中产阶层代表的80、90后群体的个性化消费需求也成为常态。未来，重新定义消费体验场景，走差异化路线，深耕细分群体消费需求，将成为商业地产升级新路径。
新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王
随着中国经济发展步入新常态，消费升级势头凸显，电商红利衰减，零售行业也随之迎来巨变。
新零售旨在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式，来解决线上经营流量成本上升和线下门店品类和覆盖范围有限的问题，进行到店与到家的全渠道布局。
技术 & 渠道：新商业基础设施助力，全渠道布局覆盖更多客户
数字化赋能，以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力。由云计算、物联网提供的硬件基础和大数据、人工智能、VR等软件基础结合的“Retail Tech”已经兴起，新一代信息技术通过串联和分析需求端收集的海量消费数据，来驱动供给端进行数字化改造，实现各个环节的数字化，以顾客订单统筹企业业务链，从而提升整个价值链的效率，降低运营成本。
线上线下商品同频同质同价，到店 & 到家两种购物方式互为补充。既能提高消费的交易效率，又带给消费者高品质的服务体验。
图：新零售中的新技术应用
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
图：新零售的渠道融合
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
平台 & 体验：流量巨头引流线下，线下门店服务场景化、智能化
互联网流量巨头两分天下，平台助力流量转化。目前新零售领域已形成寡头格局，阿里、腾讯依靠自身优势，为线下零售导流。在两大巨头赋能下，多家新零售平台应运而生。
线下门店场景化、智能化，无人超市将是发展趋势。消费场景化已成为超市零售提升用户体验感的重要方式，而基于新技术带来的效率提升和满足全时段、多场景的购物需求也是用户体验的重要内容。
新零售改变商业地产形态，传统业态价值将重估
传统基于“核心地段+高租金”的商业地产运营逻辑正在被改变：商业地产不再是简单的消费载体，传统核心地段将不再是决定业态价值的因素，在以消费者为核心的场景重构中，客户聚集的地段价值将重现，社区商业的便捷性愈加凸显，而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。
资源耦合、需求重合是地产商进入新零售领域的重要基础
房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群以及布局线下实体店的诉求不谋而合，双方在满足业主需求和提升商业地产运营方面的需求高度重合。对房企来说,，发展新零售是发展商业地产促进转型的重要机遇。
图：房企和新零售的内在共同诉求
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang.com，国家统计局
房企涉足新零售：和新零售商合作，优势互补
目前房企涉足新零售领域比较容易的方式是和新零售品牌合作，房企提供线下场所，新零售品牌带来客群流量或商业服务，提升社区商业品质。
图：房企合作进入新零售
房企涉足新零售：发挥自身优势做自营，快速扩张，规模优先
依靠自身积累的资产、资源、其他业务资源协同、推广等优势，品牌房企积极布局新零售业务。碧桂园的凤凰优选聚焦高端农产品，旨在为碧桂园业主提供“好吃、好用、省钱、安全”的产品。华润、绿地、保利、宝能、佳兆业等均有布局，以精品超市和生鲜超市为主。
按布局规模来看，房企多注重规模扩张，希望以规模来提升竞争力。
图：房企布局新零售品牌
分享给好友