10月26日下午，中國海外發展有限公司（00688.HK，下称“中海”或“中海地产”）城市更新白皮书发布仪式在北京北辛安安置房项目工地举行。
一直以来，中海地产在城市更新领域深耕，通过不同区域、不同资源禀赋更新改造项目的实践，用全新的方法论去探索城市更新的最优解。
“中海城市更新白皮书”的发布，是中海地产次系统性地向外界展示中海在城市更新领域的产业逻辑思考，以及在此基础上建立的一套完整的中海城市更新解决方案。
发布会上，中指研究院常务副院长黄瑜对白皮书的详细内容进行了介绍，并给予了高度评价。
通过系统梳理总结各类项目运行过程中的经验及教训，白皮书展示了中海城市更新在理论层面、政策层面、实践层面的深厚积淀，获得行业以及社会各界高度认可。
一、城市更新的难题和挑战
白皮书介绍，中海地产理解的城市更新有三层内涵：
1.城市更新的主要对象是一、二线城市不适宜社会经济发展的旧城、旧村；
2.城市更新的主体必须具备城市运营能力；
3.城市更新是复杂的系统工程。
定义的背后，是中海地产对中国城市发展脉络的深刻理解。
从行业视角看，城市更新一直都是是各类矛盾的交汇点。
城市更新项目一般都是大体量、强资金、长周期。基于城市更新过程中各类矛盾的复杂性、诉求的多元性，白皮书将城市更新过程中所面临的关键问题划分为以下三个维度：
1.资金：城市更新之器，是最主要的推动力和核心资源，缺乏资金支持的项目难以为继；
2.土地：实现城市更新的路径，是完成城市更新的关键依托和空间载体，土地整合效率低下则拉长项目周期，增加时间、资金成本；
3.人：产业升级、民生保障、生态人文等方面是城市更新主要涵盖的内容，但产业升级需精准的产业定位，而民生保障生态人文都意味着更高水平的城市运营能力。
“人、钱、地”每一个核心要素无形之中都提高了城市更新领域的准入门槛。
在过去，城市更新主要是以政府为主导，但随着城市更新理念不断升级、更新问题日趋复杂多变，城市更新主体的能力必须不断升级。
中海认为，每一个主体出色完成更新实践的背后都有着共同的要素推动，即的城市更新实施主体均能够在项目开发过程中出色的应对资金、拆迁、产业发展、生态人文保护、民生保障五大挑战。
一个的城市更新实施主体，需要具备规划定位、资金平衡、建设运营、统筹协调、文化生态打造等综合能力。
结合城市更新的现状，中海给出了自己的思考：
城市更新要秉持创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，促进经济发展、改善人居环境、提升城市可持续发展空间，达到生活、生产、生态三方面价值的化。
二、系统的城市更新解决方案，民生保障是核心
白皮书系统性地介绍了目前正在建设中的两个超大体量更新项目：北京北辛安更新改造项目和济南华山片区更新改造项目。
其中，北辛安项目是北京“新总规”下产业转型升级的城市更新样本，展现了中海针对一线城市老城区成熟的综合更新解决方案。
作为北京典型的老城区域，改造前的北辛安的产业现状跟不上北京城市发展趋势。
在北辛安项目前期定位阶段，中海地产在充分考虑项目地块资源禀赋与更新需求之后，将北辛安定位打造为以现代科技金融服务业、新兴科技产业、体育和文化传媒产业为主导的“中海科技金融城”。
而“中海·济南华山片区更新改造项目”则是中海在二线城市大型棚户区进行新城打造城市更新模式的标杆。
中海基于华山片区丰富的自然人文资源优势将项目定位为“绿色人文生态之城”，通过对华山人文及生态资源的更新，一方面解决了华山片区产业支撑度弱、环保差的发展瓶颈，也重新打造出新的文化旅游产业，实现了与当地资源优势的高度耦合。
整个项目在更新改造的过程体现出了项目规模大、推进速度快、规划配套全、生态文化保护水平高、对城市整体格局影响大等特点，展现了中海在二线城市大型棚户区进行新城打造的城市更新模式。
在长期的城市更新改造实践过程中，中海同时积累了一批“能办事、会办事“的专业化队伍，能够有效提高整个流程的推进速度。
在中海看来，城市更新不仅仅是一座城市新陈代谢的成长过程，也是城市功能的重新定位，是城市动能的重新发现。但城市的一切活动都源自于居民的需求。
对于居民而言，改善自己所居住的建筑物及其周围环境，改善街道、公园、绿地等的环境质量，改善通勤、求学、购物、游乐等的生活质量，所有这些都是城市更新无法回避的问题。
这意味着，城市更新的主体必须站在提高城市生活品质的层面去思考如何进行城市更新，包括社区打造，历史文化遗产保护人居环境的保护和可持续发展等问题，都需要深入研究。
目前，北辛安项目已完成拆迁工作，被誉为“征收的百科全书”；而“华山模式”激活了城市文旅产业，加速了济南北跨进程，真正实现了“创造宜居新城、书写城市发展轨迹、改变百姓生活”的目的。
三、存量时代，城市更新是新赛道
中国经历了近30年的大规模城镇化历程，2017年城镇化率已达到58.5%。但城市建设用地在快速扩张的同时，旧城区衰败也严重制约城市的可持续发展。
一个不可逆转的趋势是，随着中国城镇化进程进入下半场阶段，城市建设总体上告别了大规模扩张的造城运动，未来的城市建设将呈现出快速发展与结构调整并举的格局。
《国家新型城镇化规划（2014-2020）》和2015年中央城市工作会议，中央均提出要盘活城市存量资源，推进城市更新。
资料显示，我国基本可以确认进入存量时代的城市，除了北上深几大超一线城市之外，还有部分强二线城市，如厦门、济南等。随着城市发展逐渐成熟和理性，这类城市发展的重点逐步由“城市扩张”转向“城市更新”。
对从业者来说来说，城市更新是存量时代保持规模增长的另一条赛道。
城市更新的核心是存量改造。一个企业做增量市场和做存量市场，使用的路径、方式、技术水平和服务方式、运营方式是有巨大差异的。
不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新除了需要强大灵活的资金安排、高效的土地整合能力之外，还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条。
随着核心城市的发展脉络由“扩张”向“更新”转移，在住宅增速不断放缓的当下，房企如何实现可持续增长，寻找新的业务增长点，其发展模式就必须做出相应的改变。
而中海基于多个城市更新项目的时间，已经确立了城市更新领域的独特优势：
基于 “三大产业群”，以及享誉业内的“财务稳健、成本管控、品牌价值”三大领导地位，中海在质量把控、产业资源整合、资本运作、稳健发展方面能力，具备解决现阶段城市更新改造难题的强大综合实力，是的城市更新投资建设运营一体化服务商。
另外，中海助力雄安高标准建设，将在城市综合开发与运营方面取得领先并在各地实现引领与复制。
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