取消房地产预售制度 三大后果你知道吗?

9月21日下午网络传出一份文件，随后澎湃、新京报等多家媒体证实，广东省酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。这件俨然而断裂房企翅膀的消息一经传出，立马蒙圈了。好在广东房协随即回应，“该文件只是征询意见稿，并非真的实施。”晚间住建部市场监管人士立马辟谣称，征询取消商品房预售意见的情况不属实。

房地产预售制度源自国际通行制度吗？
NO，来自香港！

说起房地产预售，并不是所谓国际惯例。要知道，欧美很多国家都没有预售一说，如比利时，房地产开发商准入十分严格，没有良好的资质是无法进入房地产市场的。而进入房地产市场的开发商并不是都能够从银行获得贷款，只有那些有实力、资质好的公司才能够获得银行贷款并进行房屋预售。而欧洲大多数国家和美国基本上没有住房预售制度，购房者购买的大多是现房。

那么房地产预售制度是怎么来的呢？ 这得从香港说起。

上世纪50年代的香港，得益于众所周知的原因，人口在短短几年间从50万快速上涨到220万，住房严重短缺，市场需求旺盛，但与高昂的高昂的房价相比，很多人都买不起房，即便此前有地产商吴多泰首创“分层出售”，对普通人来说，买房仍遥不可及，房地产市场成交清淡。

这时候，霍英东出现了，发明了一种能加速开发商资金周转、又能让普通人减轻支付房款压力的新方法——分期付款。他带着香港份售楼说明书，给全世界的地产行业带来了翻天覆地的革命性改变。当时四方街还没动土，霍英东就告诉市民们，你们可以交五成定金，交楼前再分期付清余款即可。市民只需1万港元就能入市，等钱交齐了，房屋也可以入住了，租客就晋升成业主！
此招一出，全港疯狂，普通市民蜂拥到四方街售楼处排长龙，香港地产界争相效仿，后来更在银行的支持下，延长付款期限到10年乃至30年，房地产预售制度由此成形。

取消房地产预售制度，谁害怕？

那么，房地产预售制度给各方带来那些好处呢？首先是资金捉襟见肘的开发商，原本开发商需要投入全部建设资金，但在房地产预售制度下，除土地资金需要开放商垫付（部分观赏勾结下，也可以银行贷款），其余建设资金，完全可以让承建商、代理商垫付，这样以极低的资金杠杆获取丰厚的利润，可谓赚得盘满钵满。

其次是依靠土地发财的地方政府，土地在大多数城市多得是，不够就去拆迁，无需费心操劳财政收入，这是何等的好事，GDP也跟着上去了。

再次是那些那些急剧扩张导致资金链紧张的开发商。如果取消房地产预售制度，那么那些资金链紧张的开发商无法提前获得资金，他们的扩张速度将大大延迟， 而且一些“空手套白狼”的小型开放商借助房价上涨阶段完成开发就不再容易了。

周转变慢，资金链变紧张，这对于所有开发商来说，都不是什么好事。但是，那些资金实力雄厚的开发商相对而言尚属于能承受的压力，只是利润减少而已，而中小开发商或者资金本就捉襟见肘的开发商而言可谓灭顶之灾。资金实力雄厚的开发商将填补中小房企带来的空白，进一步做大，房地产市场大概率进入房企“寡头垄断”的时代，大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼的时代来到。

而为了达到快速去化的目的，很多年不被充分重视的品质品牌或许要再度得到得到精心维护，因为现房时代品质好坏一目了然，园林和装修也能亲身感受，品牌也会得到维护。

当然也有一段时期的阵痛，对于开发商而言，资金回笼事件大幅度延长，供应量减少；对于购房者而言，短期内供应减少，房价或许小有反弹，刚需客户要承受一段时期的煎熬。

取消房地产预售，利弊何在？
取消房地产预售有那些利弊呢？

说到益处，在此简要陈述如下：
一、杜绝房地产烂尾项目频发。
二、杜绝政府声誉被低劣房地产楼盘绑架风险。
三、降低资金持续流入房地产行业的动能，提升社会资金使用效率。
四、购房者看到现房才买房，避免被忽悠风险。
五、投资客减少资金沉淀，提升资金利用效率
六、降低房地产给金融行业带来的风险。
七、减少房地产交易纠纷。现房销售是政府验收合格的房地产项目，减少预售时开发商对规划与配套设施、设备等等关系着消费者切身利益等虚假承诺。

至于弊端也有一些：取消预售制度会对房地产市场造成一定程度震荡，尤其是马上取消不利于房地产市场稳定；地方财政收入会收到一定影响，比如那些对土地财政依赖度较高的城市，将面临一定程度阵痛。

房地产预售制度为什么取消？
对深圳（楼盘）楼市影响如何？

这个其实不需要过分忧虑，从住建部快速回应看， 真正实施还有一段时间。不过还是要提醒大家，要未雨绸缪，提前做好准备，对于一二线城市而言，这个时间不会太久。

这可以从流传出的文件得到印证，住建部同时向广东、湖北、四川（楼盘）、江苏、河南、辽宁等省发函，要求“对预售制度进行研究论证”。

无论其他省份是否跟进，开发商心里已经有数，广东出台这个文件，已经预示着商品房预售制度退出已经进入高层决策视野。
对于开发商要做的就是如同万科、保利、龙湖等房企那样，不仅去地产名称，还需要准备资金，尽量做好未来“活下去”的准备。
但是在市场仍然缺乏投资品的情况下，房地产仍然值得长期投资。9月19日《证券日报》报道称，有关部门目前正在“紧锣密鼓”制定房贷利息抵扣个税的细则。对于这份相当于降低购房者月付利率政策，无疑表明高层的态度，不允许房价上涨，但是更不希望房价大跌。