揭秘买新房的时候 你知道内部认购的猫腻吗？

当我们去售楼处时，经常被一堆专业名词给弄混淆了，如果你稍微不注意，还有可能被绕进去了。本文就教你看懂开发商那些常用的“专业名词”。

一、预售

大家对预售都很清楚，开发商挖个坑，盖个售楼处，修个样板间就可以开张了。不过正式预售前，开发商必须先拿到预售许可证。至于许可证的真伪，则可以去当地住建委网站查询。

二、什么是预售？

是一种营销手段，它是开发商在拿到预售证后开盘之前的一种蓄客行为，这种方式一方面能提前收取一部分资金供自己使用，更重要的是能够试探市场，然后根据结果（人数）决定是否正常开盘和开盘价。

而对于购房者来说， 的好处就是靠前的人可选择度更大。如果一个项目热度很高，那么靠后的几乎没有任何价值了，只是提供了一笔短期流动资金给了开发商。

关于的流程一般是这样的：购房者缴纳一定数额的金获得资格，项目开盘后购房者如果买房，则金可以享受阶段的优惠活动，如果没有达成交易，则金返还。

三、内部认购

内部认购是相对于公开认购而言的，一般在预售证下来之前进行。这种认购带有一定的风险，因为开发商没有预售资格，提前内部认购有可能是因为缺资金了。对于热门项目而言，内部认购一般普通购房者很难参与，由于价格相对于公开预售更低，一般会由实力购房者和关系户先行认购。普通购房者只能在公开认购阶段参与，想买到 的房子也很难。

需要注意的，认购和是有一点区别的。

认购一般是指确定目标房源，然后交定金，只等开盘签合同了；而则基本上为了享受一定的优惠，不跟具体房源挂钩，比如常见的“2万抵5万”。

四、关于现房和期房

现房是指合同签完了就能收房；期房是指开发商拿到预售证开始销售的房子，这些房子现在还没完工或者现在还无法交付。

现房的好处是“所见即所得”，迅速入住不耽误事；缺点可能就是价格贵点，可选房源一般都不太好，好的房源可能在预售阶段都已经被挑走了。

期房的好处是预售价格更低，可选房源多；缺点是烂尾风险、规划变更风险、配套变更风险。

推荐理由：青龙湖边

动态：恒泰悦璟府为小高层住宅，共计规划10栋楼。目前项目正在排卡认筹中。项目位于凤凰新城区域内，在友谊东辅路东侧、龙华道南侧。

效果图

容积率：1.80

绿化率：40.31

项目简介：恒泰悦璟府项目位于河北省唐山市路北区凤凰新城区域内，在友谊东辅路东侧、龙华道南侧，总用地面积39203.39㎡（约合58.81亩），地块用地性质为二类居住用地。周边唐山新眼科医院、唐山市中心医院、大学城，区域环境优越、地势平坦，交通便利。项目容积率1.80，建筑密度25.89%，绿地率31%，总建筑面积97511.04㎡，其中地上建筑面积70566.04㎡，地下建筑面积26945㎡，总户数：508户，设计机动车停车位524个。项目产品为小高层住宅。其中1#、2#、3#楼为10层小高层住宅，4#、6#楼为12层小高层住宅，7#、8#为9层+12层小高层住宅。5#楼为8层多层住宅，9#、10#楼为13层小高层住宅

入住时间：

交通图

交通状况：公交车98路青龙湖大桥下车北行50米 56路长宁道口下车北行1000米

物业费：元/㎡·月

物业地址：唐山路北凤凰新城友谊路东辅路东侧，龙华道南侧

推荐理由：

动态：瑞安园项目由唐山市保障性安居工程投资建设有限公司开发建设，项目东区6栋住宅，楼层均为30层共1560套房源，户型以2居为主面积为：89.49平、90.97平；工程进展：101#-103# 105#-107#已封顶，正在做小区绿化。

效果图

容积率：3.65

绿化率：30.50

项目简介：瑞安园项目位于站东路以东、站前路以东以西、新天地美域以南、果园乡边各寨以北区域。

入住时间：

交通图

交通状况：公交：乘坐18、59路新天地美域下车；乘坐19、6路国防道口下车，南行200米即到 。

物业费：元/㎡·月

物业地址：唐山路北火车站站前路以东、新天地美域以南、果园乡边各寨以北

推荐理由：

动态：碧桂园天悦湾绿化率41.37%，容积率2，由唐山碧创房地产开发有限公司开发，项目位于丰南新区，总户数868户，当期户数426户。

效果图

容积率：2.00

绿化率：41.37

项目简介：碧桂园天悦湾项目位于丰南新区价值地脉，丰南区政府、大剧院及图书馆位列周边，汇丰湖畔，尽享湖居美景。碧桂园自持国家一级资质物业，25年精心敬业服务，6重安防体系，专业物管服务。五重立体园林 四季风景如画。产品系配备智慧4.0智能系统，室内品牌新风系统，高端智能家居，让您的家，一键点亮

入住时间：

交通图

交通状况：91路、92路、94路公交车行政中心下车即到。

物业费：元/㎡·月

物业地址：唐山丰南惠丰湖运河东路维景国际酒店东侧

推荐理由：

动态：荣盛御府计划推出1#、2#、5#、6#楼，122-131平米户型，认筹成功的客户可享2万抵5万的优惠，价格待定，工程正在开槽。

效果图

容积率：2.50

绿化率：35.00

项目简介：荣盛御府项目占地面积近2.85万平方米，（42.87亩）地上建筑面积71455平方米，容积率仅为2.5，绿化率接近35%。项目分为高层、小高层和洋房，在规划建设之初，充分结合人居特点，整体按阶梯由南至北逐渐起伏，形成了南低北高的藏财聚气之地，在建筑风格上采用新中式建筑风格与经典的新中式园林完美结合，任时光弹奏不息成为最美的城市天际线。以艺术为名，诠释传统与创新，让浓厚的生活美学浸透每个角落。建筑外立面统一采用暖色系的建筑色彩，底部采用稳重的咖色元素，主体部分采用米黄色元素，一方面减轻了高层建筑对城市的压迫感，另一方面也增加了小区的亲和力与居住舒适度；小区住宅楼一共8栋，北侧1-3#为123㎡和124㎡三室两厅两卫的17层小高层， 4#为92㎡和104㎡三室两厅一卫的26层品质高层，南侧5-8#为122㎡至131㎡三室两厅两卫的高档洋房，其中7#号楼为7层洋房，5#6#8#号楼为4层洋房，所有户型均为南北通透的板式结构，更完美得保证了每一户家庭的采光、通风及视线。荣盛御府是居于闹市的雅苑，低容积率，高绿化率，科学而人性化的规划布局，汇聚人文与科技智慧，为我们营造了一个人与自然和谐共生的宜居环境

入住时间：

交通图

交通状况：乘坐40、41路到荣盛御府下车

物业费：元/㎡·月

物业地址：唐山高新区远洋城龙泽路与龙华道交叉口北行200米

推荐理由：

动态：华润万橡府目前样板间已经对外开放，样板间为115平米三居户型。整个项目为封闭式小区，人车分流，楼体为板楼设计，通风采光良好，小区采暖为地暖，容积率1.8。项目一共包含14栋楼，共641户，户型面积为115-180平米。

效果图

容积率：1.80

绿化率：35.00

项目简介：华润万橡府项目总占地面积约56000平米，容积率1.8，全社区均采用T2梯户设计，社区内人车分流，以更多的空间和安全的生活动线，全面保障业主从回到社区起的生活享受。作为橡树湾的全方位升级大成之作，万橡府在建筑、园林、规划、户型、细节等各方面都深刻实现人文主义涵养，具有学院精神的新古典主义风格

入住时间：预计2019年6月底全部交房

交通图

交通状况：乘64路公交长宁道和光明路口站下车向南行200米左右，或者自驾到达项目处

物业费：元/㎡·月

物业地址：唐山路北凤凰新城光明路与裕华道交叉口西行200米